Bungalows der 60er und 70er für Nürnberg: Sanierungsbedarf

Das Wichtigste in Kürze:

Bungalows der 60er und 70er Jahre für Nürnberg haben typische Schwachstellen bei Flachdach, Fenstern, Dämmung und Heizung
Flachdächer aus dieser Bauzeit sind nach 30 bis 40 Jahren in der Regel am Ende ihrer Lebensdauer
Einscheibenverglasung und fehlende Wärmedämmung verursachen hohe Heizkosten und Schimmelrisiko
Ölheizungen aus der Bauzeit sind nicht mehr zeitgemäß und häufig reparaturanfällig
Die eingeschossige Bauweise erspart Arbeiten am Gerüst und senkt viele Sanierungskosten
Ein DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger erfasst alle Mängel systematisch und priorisiert die Maßnahmen

Bungalows der 60er und 70er Jahre gehören zu den beliebtesten Immobilientypen in den Vororten für Nürnberg. Stadtteile wie Eibach, Reichelsdorf, Kornburg und Ziegelstein sind geprägt von diesen eingeschossigen Wohnhäusern mit Flachdach oder flach geneigtem Dach. Was damals modern und praktisch war, bringt heute erheblichen Sanierungsbedarf mit sich. Wer einen solchen Bungalow kaufen oder sanieren möchte, sollte die typischen Schwachstellen kennen.

Warum sind Flachdächer an Bungalows so problematisch?

Flachdächer aus den 60er und 70er Jahren erreichen nach 30 bis 40 Jahren das Ende ihrer Lebensdauer. Die damals verwendeten Bitumenbahnen werden spröde und rissig, Anschlüsse an Attiken und Durchdringungen versagen.

Das Hauptproblem ist die geringe Dachneigung. Regenwasser fließt langsam ab und steht teilweise auf der Dachfläche. Jede noch so kleine Undichtigkeit führt dann zum Wassereintritt in die Deckenkonstruktion. Besonders kritisch sind die Randbereiche, an denen die Abdichtung auf das aufgehende Mauerwerk hochgezogen wurde. Hier bilden sich durch Temperaturbewegungen Risse.

Viele Bungalow-Flachdächer wurden in den vergangenen Jahrzehnten bereits einmal überarbeitet, häufig durch Aufbringen einer neuen Bitumenlage auf die alte. Diese Methode verlängert die Lebensdauer, löst aber nicht das Grundproblem: fehlende Dämmung und mangelhafte Dampfsperre. Wenn Feuchtigkeit in die Dachkonstruktion eingedrungen ist, hilft nur eine Komplettsanierung mit Abtragen der alten Schichten, Ertüchtigung der Tragkonstruktion und Neuaufbau mit zeitgemäßer Dämmung und Abdichtung.

Bei einer Besichtigung sollten Sie auf Wasserflecken an der Zimmerdecke, wellige oder blasige Stellen auf der Dachoberfläche und stehendes Wasser nach Regen achten. Ein Sachverständiger kann mit Feuchtemessungen feststellen, ob die Dachkonstruktion bereits durchfeuchtet ist.

Mehr dazu erfahren Sie auf unserer Seite zur Bewertung von Bauschäden.

Welche Probleme verursacht die Einscheibenverglasung?

Fenster mit Einscheibenverglasung haben einen Wärmedurchgangskoeffizienten von etwa 5,8 W/(m²K). Moderne Dreifachverglasung liegt bei 0,6 W/(m²K). Entsprechend hoch sind die Wärmeverluste.

Die Fenster in Bungalows der 60er und 70er Jahre bestehen häufig aus Holz- oder Aluminiumrahmen mit einfacher Verglasung. In manchen Fällen wurden bereits in den 80er oder 90er Jahren Isolierglasfenster eingesetzt, die jedoch ebenfalls nicht mehr den heutigen Anforderungen entsprechen. Neben dem hohen Energieverlust verursacht die schlechte Verglasung ein weiteres Problem: An den kalten Innenseiten der Scheiben bildet sich Kondensat, das zu Schimmel an Fensterlaibungen und umliegenden Wandbereichen führen kann.

Die gute Nachricht: Der Fenstertausch an einem Bungalow ist vergleichsweise unkompliziert. Da alle Fenster ebenerdig liegen, entfällt die Arbeit am Gerüst. Wichtig ist allerdings, dass neue Fenster nicht isoliert betrachtet werden. Wenn Sie hochdämmende Fenster in eine ungedämmte Wand einbauen, verschiebt sich der Taupunkt, und es kann an den nun kältesten Stellen der Außenwand zu Kondensation kommen. Fenster und Außenwanddämmung sollten deshalb aufeinander abgestimmt werden.

Wie steht es um die Wärmedämmung der Außenwände?

Bungalows dieser Bauzeit wurden in der Regel mit 24 Zentimeter starkem Mauerwerk ohne zusätzliche Dämmung errichtet. Der Wärmeschutz ist nach heutigen Maßstäben unzureichend.

Das einschalige Mauerwerk aus Hohlblocksteinen oder Kalksandstein hat einen U-Wert von etwa 1,5 bis 2,0 W/(m²K). Die aktuellen Anforderungen liegen bei 0,24 W/(m²K) für Außenwände. Ohne Dämmung geht ein erheblicher Teil der Heizenergie über die Außenwand verloren.

Ein Wärmedämmverbundsystem (WDVS) auf der Außenseite ist bei Bungalows technisch einfach umzusetzen. Die geringe Gebäudehöhe macht die Arbeiten ohne aufwendiges Gerüst möglich. Achten Sie bei der Planung auf die Anschlüsse an Fenster, Türen und das Flachdach. Fehlerhafte Anschlüsse sind die häufigste Schadensursache bei Wärmedämmungen. Eine Thermografieaufnahme zeigt vor der Sanierung, wo die größten Wärmeverluste auftreten, und nach der Sanierung, ob die Ausführung gelungen ist.

Haben Sie Fragen zum Sanierungsbedarf Ihres Bungalows? Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch.

Warum muss die Ölheizung meistens raus?

Ölheizungen aus den 60er und 70er Jahren arbeiten mit Wirkungsgraden von 65 bis 75 Prozent. Moderne Heizsysteme erreichen 90 bis 98 Prozent. Dazu kommt die Frage der Betriebssicherheit nach über 50 Jahren Laufzeit.

Die Konstanttemperaturkessel dieser Bauzeit heizen unabhängig vom tatsächlichen Wärmebedarf mit voller Leistung. Das führt zu Abgasverlusten und unnötigem Brennstoffverbrauch. Viele dieser Kessel sind inzwischen so alt, dass Ersatzteile nicht mehr verfügbar sind. Ein Ausfall im Winter bedeutet dann kalte Räume und eine teure Notlösung.

Der Öltank im Keller oder Garten bringt zusätzliche Probleme. Ältere Stahltanks können von innen korrodieren. Undichte Tanks verursachen Bodenkontamination, die eine aufwendige und teure Sanierung nach sich zieht. Prüfen Sie die letzten Prüfberichte des Tanks und lassen Sie den Zustand bei einer Kaufbegehung begutachten.

Beim Heizungstausch profitieren Bungalow-Besitzer von der eingeschossigen Bauweise: Die Verrohrung ist kürzer, und die Installation einer Fußbodenheizung ist im Zuge einer Bodensanierung vergleichsweise einfach möglich. Wärmepumpen eignen sich besonders gut für Bungalows, wenn gleichzeitig die Gebäudehülle gedämmt wird, da die benötigte Vorlauftemperatur dann niedrig gehalten werden kann.

Welche weiteren typischen Mängel treten bei 60er/70er-Bungalows auf?

Neben den großen Posten Dach, Fenster, Dämmung und Heizung gibt es weitere Schwachstellen, die bei einer Begehung geprüft werden sollten.

Die Elektroinstallation ist häufig nicht mehr zeitgemäß. Zu wenige Stromkreise, fehlende FI-Schutzschalter und veraltete Leitungen gehören zum typischen Befund. In manchen Bungalows finden sich noch Aluminium-Leitungen, die ein erhöhtes Brandrisiko bergen.

Die Wasserinstallation besteht oft aus verzinkten Stahlrohren, die nach 40 bis 50 Jahren von innen zukorrodieren. Schwacher Wasserdruck und bräunliches Wasser nach längerer Standzeit sind typische Zeichen.

Die Bodenplatte wurde in dieser Bauzeit oft ohne Feuchtigkeitssperre direkt auf den Baugrund gegossen. Aufsteigende Feuchtigkeit im Erdgeschoss ist die Folge, erkennbar an Verfärbungen und welligen Bodenbelägen. Der Nürnberger Keupersandstein ist porös und kann Feuchtigkeit kapillar transportieren, was dieses Problem in manchen Lagen verstärkt.

Die Raumaufteilung entspricht selten heutigen Wohnvorstellungen. Kleine Zimmer, enge Flure und separate Küchen prägen den Grundriss. Bei Umbauten ist zu prüfen, welche Wände tragend sind. Ein Sachverständiger kann das vor einer Kaufentscheidung klären.

Bungalows in den Nürnberger Vororten: Wo stehen sie?

Die typischen Bungalow-Siedlungen für Nürnberg entstanden in den Randlagen, die in den 60er und 70er Jahren erschlossen wurden. In Eibach, Reichelsdorf und Kornburg im Süden finden sich zahlreiche Bungalows auf großzügigen Grundstücken. Im Norden sind Ziegelstein und Thon geprägt von dieser Bauweise.

Der Baugrund in diesen Lagen ist heterogen. Während in Eibach und Kornburg überwiegend tragfähiger Boden vorliegt, kann in anderen Bereichen der typische Keupersandstein die Gründung beeinflussen. Bei Bungalows kommt erschwerend hinzu, dass die Gründung oft als einfache Streifenfundamentierung ausgeführt wurde, die gegenüber Bodenbewegungen empfindlicher ist als eine durchgehende Bodenplatte auf Gründungspolster.

Viele dieser Grundstücke sind heute wertvoller als das Gebäude selbst. Vor dem Kauf stellt sich daher die Frage, ob sich eine umfassende Sanierung wirtschaftlich lohnt oder ob ein Abriss und Neubau sinnvoller ist. Eine Hauskaufberatung durch einen Sachverständigen gibt Ihnen eine fundierte Grundlage für diese Entscheidung.

Häufige Fragen

Lohnt sich die Sanierung eines Bungalows aus den 60er/70er Jahren?

Das hängt vom Zustand der Bausubstanz und dem Grundstückswert ab. Wenn Tragwerk und Gründung intakt sind, ist eine Sanierung oft wirtschaftlich sinnvoll. Sind dagegen Bodenplatte, Tragkonstruktion und sämtliche Installationen betroffen, kann ein Neubau die bessere Wahl sein.

Wie hoch ist der typische Sanierungsbedarf bei einem Bungalow?

Die Kosten richten sich nach Umfang und Zustand des Gebäudes. Typischerweise fallen Maßnahmen an Dach, Fenstern, Dämmung, Heizung und Elektrik an. Detaillierte Informationen finden Sie auf unserer Kostenseite.

Kann ich einzelne Maßnahmen nacheinander umsetzen?

Grundsätzlich ja, aber die Reihenfolge ist wichtig. Zuerst sollte das Dach dicht sein, dann folgen Dämmung und Fenster, danach die Heizung. Wenn Sie zuerst die Heizung erneuern und danach dämmen, ist die Heizung überdimensioniert.

Enthalten Bungalows dieser Bauzeit Schadstoffe?

Asbest kommt in Fassadenplatten (Eternit), Dacheindeckungen, Bodenbelägen (Floor-Flex-Platten) und Rohrisolierungen vor. Teerhaltige Parkettkleber (PAK) finden sich unter Holzböden. Eine Schadstoffuntersuchung vor der Sanierung ist dringend empfehlenswert.

Ist das Flachdach grundsätzlich ein Nachteil?

Nicht zwingend. Ein fachgerecht saniertes Flachdach mit moderner Abdichtung, Dämmung und kontrollierter Entwässerung funktioniert zuverlässig. Es bietet sogar Vorteile: einfache Wartung, Möglichkeit zur Dachbegrünung und niedrige Traufhöhe.

Brauche ich einen Sachverständigen vor dem Kauf eines Bungalows?

Gerade bei Bungalows dieser Bauzeit ist eine sachverständige Beurteilung empfehlenswert. Die Mängelbilder wiederholen sich zwar, aber der konkrete Zustand und die daraus resultierenden Kosten unterscheiden sich von Objekt zu Objekt erheblich.

Kann ich den Bungalow um ein Stockwerk aufstocken?

Das hängt von der Statik, dem Bebauungsplan und der vorhandenen Gründung ab. Viele Bungalow-Gründungen sind nicht für ein zweites Geschoss ausgelegt. Eine statische Prüfung und Bauvoranfrage geben Klarheit.

Wie erkenne ich versteckte Feuchtigkeitsschäden an der Bodenplatte?

Wellige Bodenbeläge, Verfärbungen am Rand, muffiger Geruch und erhöhte Luftfeuchtigkeit in Bodennähe sind typische Hinweise. Ein Sachverständiger kann mit CM-Messungen die Feuchtigkeit im Estrich genau bestimmen.

Sie möchten einen Bungalow für Nürnberg oder Umgebung begutachten lassen? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Als DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger prüfen wir den Zustand systematisch und geben Ihnen eine klare Einschätzung zum Sanierungsbedarf.