Ein Bausachverständiger für Nürnberg kostet bei mir zwischen 90 und 180 Euro je Stunde (brutto, inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer). Die Gesamtkosten eines Auftrags beginnen bei 750 Euro und richten sich nach Umfang und Objekt. Als DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger mit Sitz in Bayreuth nenne ich Ihnen diese Spanne offen, bevor wir über Details sprechen. Wo Ihr Fall am Ende landet, hängt davon ab, wie groß das Gebäude ist, wie alt die Substanz ist und wie tief ich prüfen soll.
Preisübersicht auf einen Blick
| Position | Orientierung (brutto, inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer) |
|---|---|
| Stundensatz | 90 bis 180 Euro je Stunde, abhängig von Aufgabe und Schwierigkeitsgrad |
| Gesamtkosten eines Auftrags | ab 750 Euro, je nach Umfang und Objekt |
| Anfahrt | wird im Angebot offen ausgewiesen, kein versteckter Zuschlag |
| Angebot | schriftlich und vorab, bevor ich tätig werde |
| Erstgespräch am Telefon | kostenfrei |
Wichtig: Diese Angaben sind eine unverbindliche Orientierung und kein Festpreis. Was Ihr Auftrag konkret kostet, hängt vom Objekt und von Ihrer Fragestellung ab. Sie erhalten vorab ein individuelles Angebot, und erst wenn Sie zustimmen, beginne ich mit der Arbeit. Alle genannten Beträge sind Bruttobeträge für Verbraucher, die Umsatzsteuer ist bereits enthalten.
Was den Preis bestimmt
Ich rechne nach Zeit. Die eigentliche Frage lautet also: Wie viel Zeit braucht Ihr Objekt? Vier Faktoren geben darauf die Antwort. Ich erkläre sie, damit Sie meine Kalkulation nachvollziehen können und nicht auf eine Zahl ohne Begründung schauen.
1. Objektgröße und Nutzung
Eine Eigentumswohnung mit 70 Quadratmetern begehe ich schneller als ein freistehendes Einfamilienhaus mit Keller, ausgebautem Dachgeschoss, Garage und Außenanlagen. Jedes zusätzliche Geschoss, jeder Nebenraum und jede Nutzungseinheit kostet Zeit vor Ort und Zeit bei der Auswertung. Bei Mehrfamilienhäusern kommt hinzu, dass ich Gemeinschaftsflächen, Dach, Fassade, Keller und Haustechnik getrennt bewerten muss. Das ist der Hauptgrund, warum sich Gutachterkosten nicht seriös pauschal ansagen lassen, bevor ich weiß, worum es geht.
2. Baujahr und Bausubstanz der Nürnberger Quartiere
Der Nürnberger Gebäudebestand ist ungewöhnlich gemischt, und genau das schlägt auf den Prüfaufwand durch. In der Altstadt haben nur rund zehn Prozent der Baumasse den Zweiten Weltkrieg unbeschadet überstanden. Viele Gebäude sind Wiederaufbauten der 1950er Jahre, die auf mittelalterlichen Kellern und Fundamenten stehen. Wo zwei Bauzeiten aufeinandertreffen, entstehen typische Setzungsrisse, und ich muss sauber trennen, was alte Substanz und was Nachkriegsbau ist. Diese Zuordnung ist der zeitaufwendige Teil, nicht das Fotografieren des Risses.
In den Gründerzeitvierteln wie St. Johannis, Maxfeld oder Gostenhof geht es fast immer um Holzbalkendecken, durchfeuchtete Sockelbereiche und Risse im Sandsteinmauerwerk. Holzbalkendecken lassen sich nicht von außen beurteilen. Hier braucht es Messungen, manchmal eine Bauteilöffnung, in jedem Fall Erfahrung mit dieser Konstruktionsweise. In Langwasser dagegen dominieren Großsiedlungsbauten der 1960er und 1970er Jahre: Flachdächer im Sanierungsstau, Wärmebrücken an Fertigteilelementen, mögliche Asbestbelastung, feuchte Tiefgaragen. Ein völlig anderes Schadensprofil, das ich anders angehe.
Dazu kommt der Untergrund. Der Nürnberger Baugrund besteht in weiten Teilen aus weichem Keupersandstein, in der Pegnitzaue und im Bereich Wöhrd kommt hoher Grundwasserstand hinzu. Feuchte Keller sind hier kein Einzelfall, sondern ein Standardthema, und die Ursachensuche braucht Zeit. Ein Neubau in Ziegelstein ist dagegen meist schneller bewertet: Dort geht es überwiegend um Ausführungsmängel am Wärmedämmverbundsystem, um Luftdichtheit und um die Abdichtung erdberührter Bauteile.
3. Anfahrt und Terminlage
Mein Büro sitzt in 95448 Bayreuth. Die Fahrt nach Nürnberg gehört zum Alltag, und ich weise die Anfahrt offen im Angebot aus, statt sie in einem aufgeblähten Stundensatz zu verstecken. Wer mehrere Objekte am selben Tag begutachten lässt, etwa ein Kapitalanleger mit zwei Wohnungen im gleichen Viertel, spart Fahrtzeit und damit Geld.
4. Umfang der Dokumentation
Eine mündliche Einschätzung direkt vor Ort mit anschließender Kurznotiz ist deutlich schneller erstellt als ein schriftliches Gutachten mit Fotodokumentation, Messprotokollen, Ursachenanalyse, Sanierungsempfehlung und Kostenschätzung. Für ein Kurzgutachten brauche ich weniger Zeit als für ein Gutachten, das gegenüber einer Versicherung oder vor Gericht Bestand haben soll. Sagen Sie mir vorher, wofür Sie das Papier brauchen. Dann bezahlen Sie genau die Tiefe, die Sie benötigen, und keinen Absatz mehr.
Was im Honorar enthalten ist
Damit die Zahl greifbar wird: Für die abgerechnete Zeit bekommen Sie diese Leistungen. Nichts davon rechne ich gesondert ab.
- Vorbereitung und Sichtung der Unterlagen, die Sie mir zur Verfügung stellen, etwa Baubeschreibung, Grundrisse, Energieausweis, Exposé oder frühere Sanierungsnachweise
- Begehung vor Ort, in aller Ruhe und mit Ihnen gemeinsam, damit Sie meine Feststellungen direkt am Bauteil nachvollziehen können
- Einsatz von Messtechnik, soweit für die Fragestellung erforderlich, etwa Feuchtemessung, Oberflächentemperatur oder Rissaufnahme
- Fotodokumentation der relevanten Bauteile und Schadensbilder
- Schriftliche Ausarbeitung im vereinbarten Umfang, mit Einordnung der Ursache und Hinweisen zum weiteren Vorgehen
- Rückfragen zum Ergebnis, telefonisch, nach Übergabe des Berichts
Nicht enthalten sind Leistungen Dritter, die im Einzelfall dazukommen können: Laboranalysen bei Schimmel- oder Schadstoffverdacht, Bauteilöffnungen durch einen Handwerksbetrieb oder ein geotechnisches Baugrundgutachten. Solche Schritte spreche ich vorher mit Ihnen ab, sie werden nie ungefragt beauftragt.
Zwei Rechenbeispiele
Die folgenden Beispiele sind reine Rechenbeispiele zur Veranschaulichung. Sie sind kein Angebot und keine Preiszusage.
- Beispiel 1, Feuchteschaden im Souterrain eines Gründerzeithauses: Begehung, Feuchtemessung, Fotodokumentation und schriftliche Einschätzung mit Ursachenbewertung. Angenommen 5 Stunden Aufwand bei 150 Euro je Stunde ergeben 750 Euro.
- Beispiel 2, Hauskaufbegleitung Reihenhaus Baujahr 1958: Vorbereitung, Begehung gemeinsam mit dem Käufer, Prüfung von Dach, Keller, Haustechnik und Fassade, danach schriftlicher Bericht mit Mängelliste. Angenommen 6 Stunden bei 140 Euro je Stunde ergeben 840 Euro.
Sie sehen: Die Rechnung ist nachvollziehbar. Zeit mal Stundensatz, plus offen ausgewiesene Anfahrt. Keine Prozente vom Kaufpreis, keine Beteiligung an der Schadenshöhe, keine Pauschale, die niemand erklären kann.
So läuft ein Auftrag ab
- Telefonat. Sie schildern mir Ihr Anliegen. Ich sage Ihnen offen, ob ein Gutachten überhaupt sinnvoll ist. Manchmal lautet die Antwort: Sparen Sie sich das Geld. Dieses Gespräch ist kostenfrei.
- Angebot. Sie erhalten schriftlich den geschätzten Aufwand, den Stundensatz und die Anfahrt. Damit wissen Sie vor der Beauftragung, woran Sie sind.
- Ortstermin. Ich begehe das Objekt, wenn möglich gemeinsam mit Ihnen, und erkläre meine Feststellungen direkt am Bauteil.
- Ausarbeitung. Sie bekommen das Ergebnis in der vereinbarten Form, mit Fotos, Einordnung und Empfehlung für das weitere Vorgehen.
- Rückfragen. Was Sie am Bericht nicht verstehen, erkläre ich Ihnen. Auch nach der Übergabe.
Warum sich das rechnet
Ein einziger übersehener Bauschaden kostet in der Regel ein Vielfaches des Honorars. Eine durchfeuchtete Kelleraußenwand, die nachträglich abgedichtet werden muss. Eine Dachstuhlsanierung nach Holzschädlingsbefall. Ein Flachdach der 1970er Jahre, das komplett neu aufgebaut und dabei asbesthaltig entsorgt werden muss. Das sind Positionen im fünfstelligen Bereich, in denen mein Honorar die kleinste Zeile ist. Wer beim Kauf eines Nürnberger Altbaus vorher weiß, dass die Holzbalkendecken im Erdgeschoss durchfeuchtet sind, kann nachverhandeln, den Preis anpassen oder vom Kauf zurücktreten.
Beim Neubau ist der Hebel ähnlich groß, nur aus der anderen Richtung. Ein Mangel, den ich während der baubegleitenden Qualitätssicherung in der Rohbauphase feststelle, lässt sich für einen Bruchteil dessen beheben, was er nach dem Einzug kostet. Eine fehlerhafte Abdichtung an der Bodenplatte ist offen zugänglich noch ein kleines Thema. Später liegt der Estrich darauf, der Boden ist verlegt, und die Diskussion mit dem Bauträger läuft über Anwälte und Beweislast statt über Bauphysik.
So kommen Sie zu einem verbindlichen Angebot
Rufen Sie mich an unter 0921 16393251 oder schreiben Sie mir. Ich brauche nur wenige Angaben: um welches Objekt es geht, Baujahr, ungefähre Größe, in welchem Stadtteil es liegt und was Sie klären wollen. Auf dieser Grundlage schätze ich den Zeitaufwand und nenne Ihnen einen konkreten Betrag. Sie entscheiden danach in Ruhe.
Ich bin DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 und Sachverständiger im Beratungsnetz des Bauherren-Schutzbundes. Ich arbeite unabhängig, ohne Verbindung zu Bauträgern, Maklern oder Handwerksbetrieben. Was ich Ihnen sage, sage ich ohne Interesse an einem Folgeauftrag für die Sanierung.
Häufige Fragen zu den Kosten
Die folgenden Fragen bekomme ich bei fast jedem Erstkontakt gestellt.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel kostet ein Bausachverständiger für Nürnberg?
Der Stundensatz liegt bei 90 bis 180 Euro brutto, die Gesamtkosten eines Auftrags beginnen bei 750 Euro. Der genaue Betrag hängt von Objektgröße, Baujahr, Anfahrt und dem gewünschten Umfang der Dokumentation ab. Sie erhalten vorab ein individuelles Angebot, bevor ich tätig werde. Alle Beträge sind Bruttobeträge inklusive Umsatzsteuer.
Was kostet eine Stunde beim Bausachverständigen?
Eine Stunde kostet zwischen 90 und 180 Euro brutto. Der Satz richtet sich nach dem Schwierigkeitsgrad. Eine überschaubare Begehung liegt am unteren Ende, ein Gutachten zu einem komplexen Schadensbild mit Messungen und ausführlicher Beweisführung am oberen. Abgerechnet wird die tatsächlich aufgewendete Zeit, keine Pauschale ohne Grundlage.
Wie teuer ist ein Gutachter für den Hauskauf für Nürnberg?
Rechnen Sie bei einer Hauskaufbegleitung mit einem Aufwand ab etwa 5 Stunden, das entspricht Gesamtkosten ab 750 Euro. Bei einem großen Gründerzeithaus in St. Johannis oder Maxfeld mit Keller, Dachgeschoss und mehreren Wohneinheiten liegt der Aufwand höher als bei einer Eigentumswohnung. Gemessen an einem Kaufpreis im sechsstelligen Bereich bleibt das ein sehr kleiner Posten.
Wann lohnt sich ein Bausachverständiger?
Immer dann, wenn eine falsche Entscheidung teurer wird als das Honorar. Das ist beim Hauskauf fast immer der Fall, ebenso bei der Bauabnahme, bei Feuchte- und Schimmelschäden und bei Streit über Baumängel. Eine einzige übersehene Position, etwa eine defekte Kellerabdichtung oder ein sanierungsbedürftiges Flachdach, kostet regelmäßig ein Vielfaches der Gutachterkosten.
Wie hoch dürfen Gutachterkosten sein?
Für private Bausachverständige gibt es keine gesetzliche Gebührenordnung. Das Honorar wird zwischen Auftraggeber und Sachverständigem frei vereinbart. Deshalb ist entscheidend, dass Sie vor der Beauftragung ein schriftliches Angebot mit Stundensatz und geschätztem Aufwand bekommen. Bei mir sind das 90 bis 180 Euro je Stunde und Gesamtkosten ab 750 Euro, offen und nachrechenbar.
Was kostet ein Gutachten für ein altes Haus?
Ein Altbau kostet mehr Prüfzeit als ein Neubau, die Gesamtkosten beginnen auch hier bei 750 Euro und steigen mit dem Aufwand. Bei Nürnberger Gründerzeitbauten muss ich Holzbalkendecken, Sockelfeuchte und Sandsteinmauerwerk gesondert bewerten, bei Wiederaufbausubstanz zusätzlich die Übergänge zu den alten Fundamenten. Wie viel Zeit das kostet, sage ich Ihnen nach einer kurzen Objektbeschreibung.