Checkliste Hausbesichtigung: 15 Punkte die Laien übersehen

Das Wichtigste in Kürze:

Die meisten Käufer achten bei der Besichtigung auf Optik statt auf Substanz.
Feuchtigkeit im Keller, Risse im Mauerwerk und der Zustand des Dachs sind die drei häufigsten Problemzonen.
Viele Mängel lassen sich mit einfachen Mitteln (Feuchtigkeitsmesser, Taschenlampe, Zollstock) erkennen.
Die Elektrik und Heizungsanlage werden bei Erstbesichtigungen fast immer ignoriert.
Eine eigene Checkliste ersetzt keinen Sachverständigen, hilft aber bei der Vorauswahl.
Bei Altbauten für Nürnberg verdienen Keller und Fundamente besondere Aufmerksamkeit.

Eine Hausbesichtigung ohne Checkliste ist wie eine Prüfung ohne Vorbereitung. Sie sehen zwar viel, aber übersehen das Wesentliche. Diese 15 Punkte decken die Stellen ab, an denen Laien bei der Erstbesichtigung regelmäßig Mängel übersehen. Die Checkliste ist bewusst so aufgebaut, dass Sie sie ohne Fachkenntnisse abarbeiten können. Für alles, was darüber hinausgeht, brauchen Sie einen qualifizierten Sachverständigen.

Welche Mängel kann man bei der Hausbesichtigung selbst erkennen?

Überraschend viele. Sie müssen kein Baufachmann sein, um die offensichtlichen Warnsignale zu sehen. Die Kunst liegt darin, an den richtigen Stellen hinzuschauen.

Hier sind die 15 Punkte, aufgeteilt nach Bereichen:

Außenbereich und Fassade (Punkte 1-4)

1. Risse in der Fassade: Haarrisse in Putz oder Anstrich sind normal und harmlos. Achten Sie auf Risse, die breiter als ein Millimeter sind, diagonal verlaufen oder sich über mehrere Stockwerke ziehen. Solche Risse können auf Setzungen des Fundaments hindeuten.

2. Zustand der Dacheindeckung: Stellen Sie sich gegenüber dem Haus auf und betrachten Sie das Dach mit etwas Abstand. Fehlen Ziegel? Hängt die Dachfläche durch? Sind Moos oder Flechten flächig vorhanden? Ein durchhängendes Dach deutet auf Probleme mit der Tragkonstruktion hin.

3. Dachrinnen und Fallrohre: Sind sie vorhanden, vollständig und dicht? Fehlende oder defekte Regenrinnen führen dazu, dass Wasser unkontrolliert an der Fassade herunterläuft und ins Mauerwerk eindringt. Prüfen Sie, ob am Boden unter den Fallrohren Spritzwasserspuren sichtbar sind.

4. Sockelbreich und Geländeanschluss: Der Übergang zwischen Boden und Fassade ist eine klassische Schwachstelle. Ist der Sockel feucht, verfärbt oder bröckelig? Liegt das Gelände höher als die Oberkante des Kellerfensters? Beides sind deutliche Warnsignale für Feuchtigkeitsprobleme.

Mehr zum Thema Feuchtigkeitsschäden erfahren Sie auf unserer Seite zu Feuchteschäden und Schimmelpilz.

Keller (Punkte 5-7)

5. Feuchtigkeit an Kellerwänden: Gehen Sie mit einer Taschenlampe in den Keller und schauen Sie die Wände systematisch ab. Weiße Ausblühungen (Salzränder), dunkle Verfärbungen, abplatzender Putz oder ein modriger Geruch deuten auf Feuchtigkeit hin. Besonders kritisch sind horizontale Verfärbungslinien, die auf fehlende oder defekte Horizontalsperren hinweisen.

6. Kellerboden: Ist der Boden feucht, uneben oder zeigt er Risse? Bei sehr alten Häusern gibt es manchmal nur gestampften Lehm statt einer Bodenplatte. In flussnahen Lagen kann Grundwasser eindringen.

7. Kellerdecke: Schauen Sie nach oben. Sehen Sie Wasserflecken, abblätternden Anstrich oder Rostspuren an Stahlträgern? All das deutet auf vergangene oder aktuelle Feuchtigkeitsprobleme hin.

Innenräume (Punkte 8-11)

8. Fenster und Türen: Öffnen und schließen Sie alle Fenster und Türen. Klemmen sie? Schließen sie dicht? Sind die Dichtungen porös? Bildet sich Kondenswasser zwischen den Scheiben bei Isolierverglasung? All das sind Hinweise auf Verschleiß oder Verformung.

9. Wände und Decken: Achten Sie auf Risse, Wasserflecken und Verfärbungen. Frischer Anstrich in einzelnen Räumen kann darauf hindeuten, dass Mängel überdeckt wurden. Klopfen Sie an Wänden entlang: Hohl klingende Stellen können auf abgelösten Putz hinweisen.

10. Böden: Laufen Sie langsam durch jeden Raum und achten Sie darauf, ob der Boden an bestimmten Stellen nachgibt oder federt. Bei Holzbalkendecken kann das auf Schäden an der Deckenkonstruktion hindeuten. Prüfen Sie auch, ob der Boden eben ist: Stellen Sie eine Wasserwaage auf oder legen Sie einen Ball ab.

11. Geruch: Riechen Sie beim Betreten jedes Raums bewusst. Muffiger oder modriger Geruch deutet auf Feuchtigkeit oder Schimmelbefall hin. Der Geruch kann in Einbauschränken, hinter Möbeln oder in Ecken stärker ausgeprägt sein. Bitten Sie den Verkäufer, vor der Besichtigung nicht zu lüften.

Haben Sie bei einer Besichtigung auffällige Stellen entdeckt? Kontaktieren Sie uns für eine professionelle Einschätzung.

Technik (Punkte 12-14)

12. Elektrik: Werfen Sie einen Blick in den Sicherungskasten. Alte Schraubsicherungen, fehlende FI-Schalter oder provisorische Verdrahtungen sind Alarmsignale. Fragen Sie nach dem Alter der Elektroinstallation. Bei Anlagen, die älter als 30 bis 40 Jahre sind, steht in der Regel eine Erneuerung an.

13. Heizungsanlage: Notieren Sie das Baujahr (steht auf dem Typenschild). Ist die Anlage älter als 20 Jahre, wird ein Austausch mittelfristig fällig. Fragen Sie nach den letzten Wartungsprotokollen und dem jährlichen Energieverbrauch.

14. Wasserleitungen: Drehen Sie alle Hähne auf und prüfen Sie Wasserdruck und Farbe. Braunes oder trübes Wasser deutet auf veraltete Leitungen hin. Bei Häusern vor 1970 können noch Bleirohre verbaut sein.

Umgebung (Punkt 15)

15. Grundstück und Nachbarschaft: Schauen Sie sich das Grundstück genau an. Steht Wasser auf dem Rasen oder in Senken? Gibt es Bäume, deren Wurzeln das Fundament erreichen könnten? Wie ist die Hanglage? Wohin fließt das Regenwasser? Sprechen Sie wenn möglich mit Nachbarn. Die kennen die Geschichte des Hauses oft besser als der Verkäufer.

Welche Mängel erkennt nur ein Sachverständiger?

Die Checkliste hilft Ihnen, offensichtliche Warnsignale zu erkennen. Aber viele Schäden sind für Laien unsichtbar, und genau dort wird es teuer.

Folgende Probleme erkennen Sie ohne Fachkenntnisse und Messgeräte nicht:

Verdeckte Feuchtigkeit: Feuchtigkeit im Mauerwerk lässt sich messtechnisch nachweisen, auch wenn die Oberfläche trocken erscheint.
Wärmebrücken: Stellen, an denen Wärme unkontrolliert nach außen gelangt, erkennt nur eine Thermografie.
Tragwerksschäden: Ob ein Riss harmlos oder statisch relevant ist, erfordert Fachkenntnis und Erfahrung.
Schadstoffbelastung: Asbest (in Gebäuden vor 1993), Holzschutzmittel (PCP, Lindan) oder alte Mineralwolle erkennen Sie nicht mit bloßem Auge.
Sanierungskosten: Die realistische Einschätzung, was eine Sanierung tatsächlich kostet, setzt Erfahrung mit vergleichbaren Objekten voraus.

Detaillierte Informationen zu häufigen Bauschäden finden Sie unter Bewertung von Bauschäden.

Welche Besonderheiten gibt es bei Häusern für Nürnberg?

Die Nürnberger Bausubstanz hat Eigenheiten, die Sie bei der Besichtigung im Hinterkopf behalten sollten.

In Gründerzeitvierteln wie St. Johannis, Maxfeld oder Galgenhof stehen Gebäude mit Holzbalkendecken und Sandsteinfundamenten. Diese Häuser haben oft keine wirksame Horizontalsperre gegen aufsteigende Feuchtigkeit. Der Keller verdient hier besondere Aufmerksamkeit.

Nachkriegssiedlungen in Langwasser, Schweinau oder Röthenbach wurden in den 1950er und 1960er Jahren oft mit einfachen Materialien und unter Zeitdruck gebaut. Sanierungsstau bei Dach, Fenstern und Haustechnik ist hier die Regel, nicht die Ausnahme.

Der regionale Baugrund besteht großteils aus Keupersandstein. Dieses Gestein ist weich und porös. Bei Hanglage oder mangelhafter Entwässerung kann es zu Setzungen kommen, die sich als diagonale Risse im Mauerwerk zeigen. Achten Sie bei Ihrer Besichtigung besonders auf Punkt 1 der Checkliste.

Was sollte ich zur Hausbesichtigung mitbringen?

Eine gute Vorbereitung macht den Unterschied. Diese Hilfsmittel kosten wenig und helfen viel:

Taschenlampe: Für Keller, Dachboden und schlecht beleuchtete Ecken.
Zollstock oder Lasermessgerät: Zum Nachmessen der Raummaße (Exposés stimmen nicht immer).
Smartphone: Fotos von allen auffälligen Stellen, mit Nahaufnahme und Übersicht.
Wasserwaage: Zum Prüfen von Böden und Fensterbänken.
Diese Checkliste: Ausgedruckt, mit Platz für Notizen.

Vereinbaren Sie die Besichtigung nach Möglichkeit bei Tageslicht und trockener Witterung. Bitten Sie den Verkäufer, alle Räume zugänglich zu machen, einschließlich Keller und Dachboden.

Häufige Fragen

Reicht eine Checkliste, um eine fundierte Kaufentscheidung zu treffen?

Nein. Eine Checkliste hilft bei der Erstbesichtigung und Vorauswahl. Für die endgültige Kaufentscheidung empfiehlt sich eine professionelle Hauskaufberatung, bei der ein Sachverständiger die Immobilie systematisch prüft.

Wie viele Besichtigungen sollte man machen, bevor man kauft?

Mindestens zwei. Bei der ersten Besichtigung verschaffen Sie sich einen Überblick. Bei der zweiten gehen Sie gezielt auf Details ein. Die zweite Besichtigung sollte idealerweise mit einem Sachverständigen stattfinden.

Darf ich bei der Besichtigung alles anfassen und prüfen?

Grundsätzlich ja, solange Sie nichts beschädigen. Sie dürfen Fenster öffnen, Hähne aufdrehen, Heizungen anfassen und den Sicherungskasten ansehen. Der Verkäufer sollte alle Räume zugänglich machen.

Was sind typische Ablenkungsmanöver von Verkäufern?

Frisch gestrichene Wände in einzelnen Räumen, Raumdüfte oder Duftkerzen (die Gerüche überdecken), gestellte Möbel vor feuchten Wänden und zeitlicher Druck ("es gibt noch andere Interessenten"). Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen.

Sollte ich den Verkäufer auf gefundene Mängel ansprechen?

Bei der Erstbesichtigung nicht unbedingt. Notieren Sie sich die Punkte und lassen Sie diese von einem Sachverständigen einschätzen. In der Verhandlung sind dokumentierte Mängel dann ein starkes Argument.

Was kostet es, einen Sachverständigen zur Besichtigung mitzunehmen?

Die Kosten richten sich nach Umfang und Art der Leistung. Detaillierte Informationen finden Sie auf unserer Kostenseite.

Kann ich die Checkliste auch für Eigentumswohnungen verwenden?

Teilweise. Punkte zu Fassade, Dach und Keller betreffen das Gemeinschaftseigentum. Fordern Sie in diesem Fall die Protokolle der Eigentümerversammlungen an, um den Zustand des Gesamtgebäudes einzuschätzen.

Was ist der häufigste Fehler bei der Hausbesichtigung?

Sich von der Optik blenden lassen. Eine moderne Küche oder ein schöner Garten sagen nichts über den Zustand der Bausubstanz aus. Schauen Sie zuerst in den Keller, dann aufs Dach, dann in die Wohnräume.

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