Energetische Sanierung: Wo anfangen?

Das Wichtigste in Kürze:

Die Dachdämmung bietet bei unsanierten Altbauten das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis, weil über das Dach bis zu 30 Prozent der Wärme verloren gehen.
Die Fassadendämmung spart am meisten Energie, ist aber auch die teuerste Einzelmaßnahme.
Neue Fenster allein bringen wenig, wenn die umliegenden Wände ungedämmt bleiben. Dann verschiebt sich der Taupunkt und es droht Schimmel.
Der Heizungstausch sollte erst nach der Hüllensanierung erfolgen, weil sich der Wärmebedarf durch Dämmung deutlich reduziert.
Die Kellerdeckendämmung ist eine der günstigsten Maßnahmen und lässt sich oft in Eigenleistung ausführen.
Ein Bausachverständiger kann durch eine bauliche Bestandsaufnahme Feuchtigkeitsschäden, Baumängel und fehlende Abdichtungen erkennen, die vor jeder energetischen Sanierung behoben werden müssen.

Die energetische Sanierung eines älteren Gebäudes ist sinnvoll, kann aber schnell unübersichtlich werden. Dach dämmen, Fassade dämmen, Fenster tauschen, Heizung erneuern: Jede Maßnahme verspricht Einsparungen, aber nicht jede lohnt sich gleichermaßen. Wer ein Gebäude für Nürnberg energetisch sanieren möchte, steht vor der Frage, wo der erste Schritt am meisten bringt. Dieser Artikel ordnet die wichtigsten Maßnahmen nach ihrem Kosten-Nutzen-Verhältnis ein und zeigt, welche Reihenfolge aus bautechnischer Sicht sinnvoll ist.

Wo geht bei einem unsanierten Altbau die meiste Wärme verloren?

Bei einem typischen unsanierten Wohngebäude verteilen sich die Wärmeverluste auf mehrere Stellen. Die Anteile variieren je nach Gebäudetyp, sind aber in der Größenordnung vergleichbar.

Dach und oberste Geschossdecke: Rund 25 bis 30 Prozent der Wärme entweichen über ein ungedämmtes Dach. Warme Luft steigt nach oben, und ohne Dämmung gibt das Dach diese Wärme nahezu ungebremst an die Außenluft ab.

Fassade: Über die Außenwände gehen etwa 25 bis 35 Prozent der Wärme verloren. Der genaue Anteil hängt von der Wandstärke und dem Wandaufbau ab. Massives Mauerwerk aus der Gründerzeit mit 40 bis 60 Zentimeter Wandstärke schneidet besser ab als dünne Nachkriegswände mit 24 Zentimetern.

Fenster: Alte Einfachverglasungen oder undichte Kastenfenster verursachen etwa 15 bis 20 Prozent der Wärmeverluste. Bei Gebäuden mit großen Fensterflächen kann der Anteil höher liegen.

Keller und Bodenplatte: Etwa 5 bis 10 Prozent der Wärme verschwinden nach unten. Das klingt wenig, sorgt aber für unangenehm kalte Fußböden im Erdgeschoss.

Lüftungsverluste: Rund 15 bis 20 Prozent der Heizenergie gehen durch Lüftung verloren, bewusst oder unbewusst über Undichtigkeiten in der Gebäudehülle.

Diese Verteilung zeigt: Dach und Fassade sind die beiden größten Schwachstellen. Wer hier ansetzt, erreicht die größte Wirkung. Mehr zur Beurteilung des energetischen Zustands erfahren Sie auf unserer Seite zur Bauthermografie.

Welche Maßnahme hat das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis?

Das Kosten-Nutzen-Verhältnis einer Sanierungsmaßnahme hängt von drei Faktoren ab: dem Einsparpotenzial, den Investitionskosten und der Lebensdauer der Maßnahme. Daraus ergibt sich eine Rangfolge, die bei den meisten Gebäuden ähnlich aussieht.

Platz 1: Kellerdeckendämmung. Die Kellerdeckendämmung ist die einfachste und günstigste energetische Maßnahme. Dämmplatten werden von unten an die Kellerdecke geklebt oder gedübelt. Der Aufwand ist gering, die Wirkung sofort spürbar: Der Fußboden im Erdgeschoss wird merklich wärmer. Diese Maßnahme lässt sich in vielen Fällen sogar in Eigenleistung ausführen, vorausgesetzt die Kellerdecke ist eben und tragfähig.

Platz 2: Dachdämmung. Die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs bietet das zweitbeste Verhältnis aus Aufwand und Ertrag. Wenn der Dachboden nicht als Wohnraum genutzt wird, genügt eine Dämmung der obersten Geschossdecke. Das ist vergleichsweise günstig und schnell erledigt. Wird der Dachraum bewohnt, ist eine Zwischensparren- oder Aufsparrendämmung nötig, die aufwendiger und teurer ist, aber ebenfalls ein hohes Einsparpotenzial hat.

Platz 3: Fenstertausch. Der Austausch alter Einfach- oder Zweifachverglasung gegen moderne Dreifachverglasung reduziert die Wärmeverluste über die Fensterflächen erheblich. Allerdings ist der Fenstertausch nur dann sinnvoll, wenn die umgebende Wand ebenfalls gedämmt wird oder bereits ausreichend isoliert. Werden neue, dichte Fenster in eine ungedämmte Wand eingebaut, wird die Wand zur kältesten Fläche im Raum. An ihr kondensiert die Raumfeuchte, und Schimmel entsteht.

Platz 4: Fassadendämmung. Die Fassadendämmung spart absolut gesehen am meisten Energie, weil die Fassade die größte Fläche der Gebäudehülle darstellt. Sie ist allerdings auch die teuerste Einzelmaßnahme. Das Kosten-Nutzen-Verhältnis ist daher nicht an der Spitze, obwohl die Einsparung am höchsten ist. Sinnvoll ist die Fassadendämmung besonders dann, wenn ohnehin eine Putzinstandsetzung oder ein Gerüst nötig ist. Die Mehrkosten für die Dämmung fallen dann geringer aus.

Haben Sie Fragen zum energetischen Zustand Ihres Gebäudes? Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch.

Warum sollte der Heizungstausch erst am Ende stehen?

Der Heizungstausch steht bewusst nicht in der Rangfolge der ersten Maßnahmen. Der Grund ist einfach: Durch die Sanierung der Gebäudehülle sinkt der Wärmebedarf des Gebäudes erheblich, oft um 30 bis 50 Prozent. Eine neue Heizung sollte auf diesen reduzierten Bedarf ausgelegt sein.

Wer zuerst die Heizung tauscht und dann dämmt, hat eine überdimensionierte Heizung. Das betrifft besonders Wärmepumpen: Eine Wärmepumpe, die auf den unsanierten Gebäudezustand ausgelegt ist, arbeitet nach der Sanierung im Teillastbetrieb. Sie taktet häufig, was den Verschleiß erhöht und die Effizienz senkt.

Auch bei Gasbrennwertkesseln gilt: Ein zu großer Kessel moduliert ständig herunter und erreicht die Brennwerttechnik seltener, weil die Rücklauftemperaturen zu hoch bleiben. Die Heizung verbraucht dann zwar weniger als die alte, aber mehr als nötig.

Die technisch sinnvolle Reihenfolge lautet daher: Erst die Gebäudehülle verbessern, dann die Heizlast neu berechnen, und erst danach die passende Heizung auswählen und einbauen. Eine Ausnahme besteht, wenn die alte Heizung defekt ist und sofort ersetzt werden muss. In diesem Fall empfiehlt sich eine Heizung, die sich an den künftig niedrigeren Bedarf anpassen lässt. Mehr zur Beurteilung des Gesamtzustands erfahren Sie auf unserer Seite zur Sanierungsberatung.

Was ist bei der Fassadendämmung für Nürnberg zu beachten?

Die Gebäudestruktur der Metropolregion Nürnberg stellt besondere Anforderungen an die Fassadendämmung. In den Gründerzeit-Quartieren wie St. Johannis, Gostenhof und Maxfeld stehen Gebäude mit gegliederten Sandsteinfassaden, Stuckelementen und Gesimsen. Eine Standard-Fassadendämmung mit Wärmedämmverbundsystem (WDVS) ist hier oft nicht möglich, weil sie das Erscheinungsbild zerstören würde. Für denkmalgeschützte Gebäude ist sie sogar verboten.

Alternativen sind die Innendämmung mit kapillaraktiven Dämmstoffen (etwa Kalziumsilikatplatten) oder eine Einblasdämmung in zweischalige Wände, sofern vorhanden. Beide Methoden erfordern eine sorgfältige bauphysikalische Planung, um Feuchteschäden zu vermeiden.

In den Nachkriegssiedlungen wie Langwasser, Schweinau oder Röthenbach sind die Verhältnisse anders. Die Gebäude haben meist glatte, schmucklose Fassaden und eignen sich gut für ein Standard-WDVS. Die dünnen Wände dieser Baujahre (häufig 24 Zentimeter Hochlochziegel) haben schlechte Dämmwerte, sodass die Einsparung durch eine Außendämmung hier besonders groß ausfällt.

Der regionale Baugrund aus Keupersandstein spielt ebenfalls eine Rolle. Dieser poröse Sandstein speichert Feuchtigkeit. Bei der Fassadendämmung muss der Sockelbereich fachgerecht ausgeführt werden, damit Feuchtigkeit aus dem Erdreich nicht in die Dämmung aufsteigt.

Welche Fehler werden bei der energetischen Sanierung häufig gemacht?

Einige Fehler tauchen bei energetischen Sanierungen immer wieder auf. Drei davon sind besonders folgenreich.

Fenster ohne Lüftungskonzept: Neue Fenster sind deutlich dichter als alte. Der unkontrollierte Luftaustausch über Fugen und Ritzen fällt weg. Ohne begleitendes Lüftungskonzept, ob manuell oder mechanisch, steigt die Luftfeuchtigkeit in den Räumen und es entsteht Schimmel. Dieser Fehler ist so verbreitet, dass die DIN 1946-6 bei Fenstertausch ein Lüftungskonzept ausdrücklich fordert.

Dämmung ohne Beseitigung der Feuchtigkeitsursache: Wer eine Fassade dämmt, in der Feuchtigkeit aus dem Keller aufsteigt, dämmt das Problem mit ein. Die Feuchtigkeit wandert in die Dämmung, deren Wirkung drastisch sinkt. Gleichzeitig können sich hinter der Dämmung Schimmel und Fäulnis ausbreiten, ohne sichtbar zu sein. Vor jeder Dämmmaßnahme muss der Feuchtezustand der Wand geprüft werden.

Einzelmaßnahmen ohne Gesamtbild: Wer nur die Fenster tauscht, aber Wände und Dach ungedämmt lässt, verschiebt das Problem. Die Fenster sind dann das wärmste Bauteil, die ungedämmte Wand das kälteste. An der kalten Wand kondensiert die Feuchtigkeit und es schimmelt. Jede Maßnahme sollte in ein Gesamtkonzept eingebettet sein, auch wenn die Umsetzung schrittweise erfolgt.

Bei Verdacht auf Feuchteschäden empfiehlt sich vor der Sanierung eine Untersuchung. Mehr dazu erfahren Sie auf unserer Seite zur Beratung bei Feuchteschäden.

Lohnt sich eine energetische Sanierung überhaupt?

Die Antwort hängt vom Ausgangszustand des Gebäudes ab. Bei einem unsanierten Altbau mit hohem Energieverbrauch rechnet sich die Sanierung in den meisten Fällen. Die Einsparungen bei den Heizkosten amortisieren die Investition über die Lebensdauer der Maßnahmen, die bei Dach- und Fassadendämmung bei 30 bis 40 Jahren liegt.

Zudem erhöht die energetische Sanierung den Wert der Immobilie. Ein guter Energieausweis ist beim Verkauf oder bei der Vermietung ein handfester Vorteil. Und die Behaglichkeit steigt: Gedämmte Wände und moderne Fenster sorgen für gleichmäßigere Raumtemperaturen und weniger Zugluft.

Weniger klar ist die Rechnung bei Gebäuden, die bereits teilsaniert sind. Wenn Dach und Fenster schon erneuert wurden, bringt eine zusätzliche Fassadendämmung zwar noch Einsparungen, aber der Amortisationszeitraum verlängert sich. Hier lohnt sich eine individuelle Berechnung.

Häufige Fragen

Welche energetische Maßnahme sollte zuerst umgesetzt werden?

Bei den meisten unsanierten Gebäuden bieten Kellerdeckendämmung und Dachdämmung den schnellsten Effekt zum geringsten Aufwand. Beide Maßnahmen lassen sich unabhängig voneinander und ohne größere Eingriffe in die Gebäudesubstanz durchführen.

Kann ich nur die Fenster tauschen, ohne die Fassade zu dämmen?

Technisch ja, aber es birgt Risiken. Neue, dichte Fenster in Kombination mit ungedämmten Wänden können zu Schimmelbildung führen. Ein begleitendes Lüftungskonzept ist in diesem Fall zwingend erforderlich.

Wie erkenne ich, wo mein Gebäude die meiste Wärme verliert?

Eine Thermografie-Aufnahme zeigt, an welchen Stellen der Gebäudehülle die größten Wärmeverluste auftreten. Die Aufnahmen werden im Winter bei kalten Außentemperaturen gemacht und machen Schwachstellen sichtbar, die mit bloßem Auge nicht erkennbar sind.

Muss ich bei einer energetischen Sanierung Mindeststandards einhalten?

Ja. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt bei bestimmten Sanierungsmaßnahmen Mindestanforderungen an den Wärmeschutz vor. Wer etwa die Fassade neu verputzt und dabei mehr als 10 Prozent der Fläche erneuert, muss die Anforderungen des GEG an den U-Wert einhalten.

Was bringt eine Innendämmung im Vergleich zur Außendämmung?

Die Innendämmung spart weniger Energie als eine Außendämmung und ist bauphysikalisch anspruchsvoller. Sie ist aber eine gute Option, wenn eine Außendämmung nicht möglich ist, etwa bei denkmalgeschützten Fassaden oder bei Grenzbebauung ohne Platz für Dämmung.

Kann eine Wärmepumpe auch im unsanierten Altbau funktionieren?

Grundsätzlich ja, aber der Wirkungsgrad ist deutlich schlechter als im gedämmten Gebäude. Wärmepumpen arbeiten effizient, wenn niedrige Vorlauftemperaturen ausreichen. Im unsanierten Altbau werden aber hohe Vorlauftemperaturen benötigt, was den Stromverbrauch und die Betriebskosten in die Höhe treibt.

Brauche ich einen Energieberater oder einen Bausachverständigen?

Ein Energieberater erstellt den Energieausweis und berechnet Einsparpotenziale. Ein Bausachverständiger beurteilt den baulichen Zustand des Gebäudes: Feuchtigkeit, Tragfähigkeit, Schadstoffbelastung, verdeckte Mängel. Idealerweise arbeiten beide zusammen, um eine technisch und energetisch fundierte Sanierungsplanung zu erstellen.

Wie lange dauert es, bis sich eine Dachdämmung amortisiert?

Bei einer Dämmung der obersten Geschossdecke liegt die Amortisationszeit erfahrungsgemäß bei fünf bis zehn Jahren. Bei einer Zwischensparrendämmung sind es zehn bis fünfzehn Jahre. Die genaue Dauer hängt vom Ausgangszustand, den Energiepreisen und dem gewählten Dämmmaterial ab.

Sie möchten den baulichen Zustand Ihres Gebäudes für Nürnberg beurteilen lassen, bevor Sie mit der Sanierung beginnen? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Als DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger dokumentiert Jörg Aichinger den Gebäudezustand, deckt Feuchtigkeitsschäden und Baumängel auf und gibt Ihnen eine solide Grundlage für die Sanierungsplanung.