Heizungstausch: Was das Gebäudeenergiegesetz verlangt

Das Wichtigste in Kürze:

Seit dem 1. Januar 2024 müssen neu eingebaute Heizungen in Neubaugebieten mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen.
Für Bestandsgebäude gelten Übergangsfristen: In Großstädten (über 100.000 Einwohner) bis spätestens 30. Juni 2026, in kleineren Gemeinden bis 30. Juni 2028.
Die Pflicht greift erst, wenn die kommunale Wärmeplanung vorliegt oder die Frist abgelaufen ist.
Bestehende Heizungen dürfen weiterbetrieben und repariert werden. Ein sofortiger Austausch ist nicht vorgeschrieben.
Härtefallregelungen und Ausnahmen gibt es für Eigentümer über 80 Jahre, für Gebäude mit besonderer Nutzung und bei unverhältnismäßigem Aufwand.
Die bautechnische Bewertung des Gebäudes durch einen Sachverständigen hilft bei einer fundierten Heizungsentscheidung.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in der Fassung von 2024 hat den Heizungstausch für viele Eigentümer zu einem drängenden Thema gemacht. Die 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht für neue Heizungen klingt zunächst nach einem radikalen Einschnitt. Bei genauerer Betrachtung zeigt sich: Das Gesetz enthält zahlreiche Übergangsfristen, Ausnahmen und Wahlmöglichkeiten. Dieser Artikel erklärt sachlich, was das GEG tatsächlich verlangt, welche Fristen gelten und worauf Eigentümer für Nürnberg achten sollten.

Was bedeutet die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht konkret?

Jede neu eingebaute Heizung muss mindestens 65 Prozent ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen. Das ist der Kern des novellierten GEG. Der Gesetzgeber schreibt dabei nicht vor, welche Technologie eingesetzt werden muss. Folgende Optionen erfüllen die Anforderung:

Wärmepumpe: Nutzt Umweltwärme aus Luft, Erdreich oder Grundwasser. Erfüllt die 65-Prozent-Vorgabe in der Regel automatisch.
Fernwärme: Wenn das Netz erneuerbare Energien nutzt oder ein entsprechender Transformationsplan vorliegt.
Biomasseheizung: Pellet- oder Hackschnitzelheizungen, sofern sie die Emissionsgrenzwerte einhalten.
Hybridheizung: Kombination aus Wärmepumpe und Gas- oder Ölkessel, wobei die Wärmepumpe den Grundlastbetrieb übernimmt.
Solarthermie mit Zusatzheizung: In Kombination mit einer anderen erneuerbaren Wärmequelle.
Stromdirektheizung: Nur in gut gedämmten Gebäuden mit geringem Wärmebedarf wirtschaftlich sinnvoll.
Wasserstoffheizung: Theoretisch möglich, praktisch derzeit kaum relevant, da Wasserstoffnetze fehlen.

Wichtig: Die 65-Prozent-Pflicht gilt nur für den Einbau einer neuen Heizung. Wer seine bestehende Heizung weiterbetreibt, ist nicht betroffen. Auch Reparaturen an bestehenden Anlagen sind weiterhin zulässig.

Welche Fristen gelten für Bestandsgebäude?

Die Übergangsfristen sind der Aspekt des GEG, der in der öffentlichen Diskussion am häufigsten missverstanden wird. Die 65-Prozent-Pflicht gilt nicht sofort für alle Gebäude. Die Fristen hängen von der Gemeindegröße und der kommunalen Wärmeplanung ab.

Seit 1. Januar 2024: Für Neubauten in ausgewiesenen Neubaugebieten gilt die 65-Prozent-Pflicht sofort. Das betrifft neue Bebauungspläne, nicht den Bestand.

Großstädte über 100.000 Einwohner: Die Pflicht greift, sobald die kommunale Wärmeplanung vorliegt, spätestens aber am 30. Juni 2026. Nürnberg fällt mit über 540.000 Einwohnern in diese Kategorie.

Gemeinden unter 100.000 Einwohner: Hier läuft die Frist bis zum 30. Juni 2028.

Entscheidend ist: Die Pflicht beginnt erst, wenn die kommunale Wärmeplanung der jeweiligen Gemeinde veröffentlicht ist. Solange kein Wärmeplan vorliegt und die Frist nicht abgelaufen ist, darf auch eine reine Gasheizung eingebaut werden. Allerdings muss der Eigentümer dann eine Beratung nachweisen und sich verpflichten, die Heizung ab 2029 schrittweise auf erneuerbare Energien umzustellen (Anteil steigend von 15 Prozent ab 2029 auf 60 Prozent ab 2040).

Für Nürnberg bedeutet das: Sobald die Stadt ihren Wärmeplan vorlegt (oder spätestens ab dem 1. Juli 2026), müssen neu eingebaute Heizungen die 65-Prozent-Vorgabe erfüllen. Eigentümer, die vorher eine neue Heizung brauchen, sollten sich über den aktuellen Stand der Wärmeplanung informieren. Mehr zu bautechnischen Fragen rund um die Gebäudehülle erfahren Sie auf unserer Seite zur Sanierungsberatung.

Muss die alte Heizung sofort ausgetauscht werden?

Nein. Das GEG enthält keine Pflicht zum sofortigen Austausch funktionierender Heizungen. Bestehende Gas- und Ölheizungen dürfen weiterbetrieben werden, solange sie sich reparieren lassen. Erst wenn eine Heizung irreparabel defekt ist und ersetzt werden muss, greifen die neuen Anforderungen.

Auch bei einem Defekt gibt es Übergangslösungen: Wenn die Heizung kaputt geht und die kommunale Wärmeplanung noch nicht vorliegt, darf vorübergehend eine gebrauchte fossile Heizung eingebaut oder eine Mietheizung aufgestellt werden. Innerhalb von fünf Jahren muss dann eine Heizung installiert werden, die die 65-Prozent-Vorgabe erfüllt.

Eine bestehende Austauschpflicht gibt es allerdings schon länger für bestimmte alte Heizkessel: Öl- und Gas-Heizkessel, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, dürfen nach § 72 GEG nicht mehr betrieben werden. Für Heizkessel, die ab 1991 eingebaut wurden, gilt eine 30-Jahres-Frist. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind von dieser Pflicht ausgenommen. Diese Regelung galt bereits vor der Novelle 2024.

Haben Sie Fragen zum baulichen Zustand Ihres Gebäudes im Zusammenhang mit dem Heizungstausch? Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Einschätzung.

Welche Ausnahmen und Härtefallregelungen gibt es?

Das GEG sieht mehrere Ausnahmen vor, die den Heizungstausch erleichtern oder aufschieben:

Eigentümer über 80 Jahre: Wer zum Zeitpunkt des Heizungsausfalls das 80. Lebensjahr vollendet hat und die Immobilie selbst bewohnt, ist von der 65-Prozent-Pflicht befreit. Bei Eigentumsübergang greift die Pflicht dann für den neuen Eigentümer mit einer Frist von zwei Jahren.
Etagenheizungen: Bei Gebäuden mit dezentralen Heizungen (Gasetagenheizungen) gelten besondere Regelungen. Wenn die erste Etagenheizung im Haus ausgetauscht wird, hat die Eigentümergemeinschaft fünf Jahre Zeit, ein Gesamtkonzept zu erarbeiten. Danach müssen die einzelnen Heizungen innerhalb von acht weiteren Jahren umgerüstet werden.
Härtefallklausel: Wenn die Erfüllung der Pflicht zu einer unbilligen Härte führt, etwa weil die Kosten in keinem Verhältnis zum Gebäudewert stehen oder der Eigentümer sich in einer wirtschaftlichen Notlage befindet, kann eine Befreiung beantragt werden.
Denkmalgeschützte Gebäude: Wenn die Erfüllung der Anforderungen den Denkmalwert beeinträchtigen würde, können Ausnahmen gelten.

Für Nürnberg ist besonders die Regelung zu Etagenheizungen relevant. In den Gründerzeit-Quartieren wie Gostenhof, Maxfeld und St. Johannis sind Gasetagenheizungen weit verbreitet. Die gestaffelten Fristen geben Eigentümergemeinschaften hier mehr Zeit für eine koordinierte Lösung.

Was bedeutet das GEG für den Immobilienkauf?

Für Kaufinteressenten ist der Zustand der Heizung ein zunehmend wichtiger Faktor bei der Immobilienbewertung. Eine alte Öl- oder Gasheizung, die in absehbarer Zeit ersetzt werden muss, bedeutet zusätzliche Investitionskosten. Diese sollten in die Kaufpreisverhandlung einfließen.

Relevante Fragen beim Hauskauf:

Wie alt ist die Heizung, und wann wurde sie zuletzt gewartet?
Handelt es sich um einen Konstanttemperaturkessel mit Austauschpflicht?
Ist das Gebäude an ein Fernwärmenetz angeschlossen oder besteht eine Anschlussmöglichkeit?
Welche erneuerbaren Heizsysteme kommen für das Gebäude in Frage (Wärmepumpe: Aufstellort, Schallschutz, Vorlauftemperaturen)?
Wie ist der energetische Zustand der Gebäudehülle (Dämmung, Fenster)? Eine Wärmepumpe arbeitet effizienter in einem gut gedämmten Gebäude.

Ein Bausachverständiger kann den Zustand der Gebäudehülle beurteilen und einschätzen, welche baulichen Voraussetzungen für verschiedene Heizungsoptionen gegeben sind und welche Investitionen auf den Käufer zukommen. Mehr dazu erfahren Sie auf unserer Seite zur Hauskaufberatung.

Welche Rolle spielt die Gebäudehülle beim Heizungstausch?

Die Heizung isoliert zu betrachten ist ein häufiger Fehler. Die Effizienz des Heizsystems hängt direkt vom energetischen Zustand der Gebäudehülle ab. Eine Wärmepumpe in einem ungedämmten Altbau mit einfachverglasten Fenstern muss hohe Vorlauftemperaturen erzeugen und arbeitet dann unwirtschaftlich.

Deshalb empfiehlt sich vor dem Heizungstausch eine Bestandsaufnahme der Gebäudehülle:

Wie ist der Dämmstandard von Wänden, Dach und Kellerdecke?
Welche Fenster sind verbaut (Einfachverglasung, Isolierverglasung, Dreifachverglasung)?
Gibt es Wärmebrücken an Balkonen, Fensterlaibungen oder Rollladenkästen?
Wie hoch ist der tatsächliche Heizenergieverbrauch?

Die Nachkriegssiedlungen für Nürnberg, etwa in Langwasser oder Schweinau, haben häufig dünne Außenwände ohne nachträgliche Dämmung. Hier ist es oft wirtschaftlicher, zunächst die Gebäudehülle zu verbessern und dann eine Heizung mit niedrigeren Vorlauftemperaturen einzubauen. Eine Thermografie-Untersuchung kann Schwachstellen in der Gebäudehülle sichtbar machen.

Besonderheiten für Nürnberg und die Metropolregion

Als Großstadt mit über 540.000 Einwohnern fällt Nürnberg unter die kürzere Übergangsfrist (spätestens 30. Juni 2026). Die Stadt arbeitet an ihrer kommunalen Wärmeplanung, die festlegen wird, welche Gebiete künftig mit Fernwärme versorgt werden sollen und wo individuelle Heizlösungen erforderlich sind.

Besonderheiten des Nürnberger Gebäudebestands:

Gründerzeit-Gebäude: Dicke Sandsteinwände haben gute Speichermasse, aber schlechten Wärmeschutz nach heutigen Standards. Innendämmung ist oft die einzige Option, da die Fassaden erhaltenswert sind.
Nachkriegsbauten: Einfache Bauweise mit geringem Wärmeschutz. Hier lohnt sich oft eine Kombination aus Fassadendämmung und Heizungstausch.
Fernwärme: Die N-ERGIE betreibt ein Fernwärmenetz für Nürnberg. In Gebieten mit Fernwärmeanschluss kann der Anschluss die einfachste Lösung sein, die 65-Prozent-Vorgabe zu erfüllen.
Grundwasser: Die schwankenden Grundwasserstände, besonders in pegnitznahen Lagen wie Wöhrd oder St. Johannis, können die Eignung von Grundwasser-Wärmepumpen beeinflussen.

Häufige Fragen

Muss ich meine funktionierende Gasheizung jetzt austauschen?

Nein. Das GEG verlangt keinen Austausch funktionierender Heizungen. Die 65-Prozent-Pflicht greift erst, wenn eine neue Heizung eingebaut wird. Bestehende Anlagen dürfen weiterbetrieben und repariert werden.

Ab wann gilt die 65-Prozent-Pflicht für Nürnberg?

Für Nürnberg gilt die Pflicht, sobald die kommunale Wärmeplanung vorliegt, spätestens aber ab dem 1. Juli 2026. Für Neubauten in neuen Baugebieten gilt sie bereits seit dem 1. Januar 2024.

Was passiert, wenn meine Heizung kaputt geht und ich die 65-Prozent-Pflicht noch nicht erfüllen kann?

Sie dürfen eine provisorische Lösung einbauen (z.B. Mietheizung, gebrauchte Anlage) und haben dann fünf Jahre Zeit, eine GEG-konforme Heizung zu installieren.

Ist eine Wärmepumpe im Altbau sinnvoll?

Das hängt vom energetischen Zustand des Gebäudes ab. In gut gedämmten Altbauten mit Flächenheizungen (Fußbodenheizung) arbeiten Wärmepumpen effizient. In ungedämmten Gebäuden mit kleinen Heizkörpern ist oft eine vorherige Verbesserung der Gebäudehülle ratsam.

Welche Förderung gibt es für den Heizungstausch?

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bieten Zuschüsse für den Heizungstausch. Die genauen Konditionen und Fördersätze ändern sich regelmäßig. Aktuelle Informationen finden Sie auf der Website des BAFA.

Muss ich als Vermieter die Heizung austauschen?

Die 65-Prozent-Pflicht gilt für alle Eigentümer gleichermaßen, ob Selbstnutzer oder Vermieter. Bei Mietgebäuden können bestimmte Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden, allerdings gelten hierfür gesetzliche Grenzen.

Kann ich weiterhin eine Gasheizung einbauen?

Solange die kommunale Wärmeplanung für Ihre Gemeinde nicht vorliegt und die Übergangsfrist nicht abgelaufen ist, ja. Allerdings muss der Eigentümer dann eine Beratung nachweisen und sich auf steigende Anteile erneuerbarer Energien ab 2029 einstellen. Nach Ablauf der Frist ist eine reine Gasheizung nicht mehr zulässig.

Brauche ich einen Energieberater oder einen Bausachverständigen?

Für die GEG-Pflichtberatung vor dem Einbau einer fossilen Übergangsheizung und für die Erstellung von Energieausweisen ist ein zugelassener Energieberater zuständig. Wenn Sie den baulichen Zustand des Gebäudes umfassend beurteilen lassen möchten (Gebäudehülle, Feuchtigkeit, Wärmebrücken, Statik für eine Wärmepumpe auf dem Dachboden), ist ein Bausachverständiger die richtige Wahl. Wir bieten keine Energieberatung und keine Energieausweise an, sondern beurteilen den bautechnischen Zustand als Grundlage für Ihre Entscheidung.

Sie möchten den baulichen Zustand Ihrer Immobilie für Nürnberg beurteilen lassen, bevor Sie eine Heizungsentscheidung treffen? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Als DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger bewertet Jörg Aichinger die Gebäudehülle und berät Sie zu bautechnischen Voraussetzungen für den Heizungstausch.