Sind Gutachterkosten steuerlich absetzbar?

Das Wichtigste in Kürze:

Gutachterkosten sind bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten in voller Höhe absetzbar.
Bei selbst genutzten Immobilien greift unter bestimmten Voraussetzungen der Abzug als Handwerkerleistung (20 Prozent der Arbeitskosten, bis zur gesetzlichen Höchstgrenze pro Jahr).
Bei Schäden durch Naturereignisse oder unabwendbare Ereignisse kommt ein Abzug als außergewöhnliche Belastung in Frage.
Der reine Kauf eines Gutachtens beim Hauskauf ist steuerlich nicht absetzbar, da er zu den Anschaffungsnebenkosten zählt.
Die Abgrenzung zwischen den Absetzungsmöglichkeiten hängt vom Zweck der Begutachtung ab.

Gutachterkosten für Immobilien können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend gemacht werden. Ob und in welcher Form das möglich ist, hängt davon ab, wofür das Gutachten erstellt wird: für eine vermietete Immobilie, für das selbst genutzte Eigenheim oder im Zusammenhang mit einem Kauf. Wer eine Immobilie für Nürnberg und Umgebung begutachten lässt, sollte die verschiedenen Möglichkeiten kennen, um keine Absetzungschance zu verschenken.

Wann sind Gutachterkosten als Werbungskosten absetzbar?

Bei vermieteten Immobilien sind Gutachterkosten als Werbungskosten in voller Höhe von den Mieteinnahmen abziehbar. Das Finanzamt erkennt die Kosten an, wenn sie im direkten Zusammenhang mit der Vermietung stehen.

Typische Fälle sind:

Schadensermittlung: Ein Gutachten zur Feststellung von Bauschäden an einer vermieteten Wohnung, etwa nach einem Wasserschaden oder bei Schimmelbefall.
Sanierungsplanung: Ein Sachverständiger bewertet den Zustand des Gebäudes und empfiehlt Sanierungsmaßnahmen, die den Mietwert erhalten oder steigern.
Mängelbeurteilung: Gutachten zu Baumängeln, die nach einer Sanierung oder Renovierung auftreten.
Beweissicherung: Dokumentation des Gebäudezustands vor oder nach Mieterwechseln.

Der Abzug erfolgt in dem Jahr, in dem die Rechnung bezahlt wurde (Zufluss-Abfluss-Prinzip). Vermieter sollten die Rechnung des Sachverständigen zusammen mit dem Gutachten aufbewahren. Eine gesonderte Aufschlüsselung in Arbeitskosten und Materialkosten ist bei Werbungskosten nicht erforderlich, da der gesamte Betrag absetzbar ist.

Können Eigenheimbesitzer Gutachterkosten als Handwerkerleistung absetzen?

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Das Einkommensteuergesetz (§ 35a EStG) ermöglicht den Abzug von Handwerkerleistungen im eigenen Haushalt. Die Steuerermäßigung beträgt 20 Prozent der Arbeitskosten, bis zur gesetzlich festgelegten Höchstgrenze pro Jahr.

Die Voraussetzungen sind:

Die Leistung muss im Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht werden. Das bedeutet: Der Sachverständige muss die Immobilie vor Ort begutachten, eine reine Aktenlage-Bewertung reicht nicht aus.
Die Rechnung muss Arbeitskosten und Fahrtkosten separat ausweisen. Nur diese sind absetzbar, nicht die Materialkosten.
Die Zahlung muss per Überweisung erfolgen. Barzahlungen erkennt das Finanzamt nicht an.

In der Praxis bedeutet das: Wenn ein Sachverständiger eine Thermografie am Eigenheim durchführt oder ein Feuchtigkeitsgutachten erstellt, können die Arbeitskosten als Handwerkerleistung geltend gemacht werden. Der Sachverständige sollte die Rechnung entsprechend aufschlüsseln.

Weitere Informationen zu unseren Leistungen und zur Rechnungsstellung finden Sie auf unserer Kostenseite.

Sind Gutachterkosten als außergewöhnliche Belastung absetzbar?

In Ausnahmefällen ja. Als außergewöhnliche Belastung (§ 33 EStG) können Kosten abgezogen werden, die zwangsläufig entstehen und die zumutbare Eigenbelastung übersteigen.

Typische Konstellationen bei Immobilien:

Naturereignisse: Nach einem Hochwasser, einem Erdrutsch oder einem Sturmschaden dokumentiert ein Sachverständiger die Schäden als Grundlage für die Schadensregulierung. Diese Kosten können als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden.
Gesundheitsgefährdung: Wenn ein Schimmelbefall die Gesundheit der Bewohner gefährdet und ein Gutachten zur Ursachenermittlung und Sanierungsplanung erforderlich ist, kann das Finanzamt die Kosten anerkennen.

Die Hürde ist allerdings hoch. Das Finanzamt prüft, ob die Kosten tatsächlich zwangsläufig waren und ob keine Versicherungsleistung die Kosten deckt. Außerdem wird die zumutbare Eigenbelastung abgezogen, die je nach Einkommen, Familienstand und Kinderzahl zwischen einem und sieben Prozent des Gesamtbetrags der Einkünfte liegt.

Was gilt beim Hauskauf: Sind die Gutachterkosten absetzbar?

Wer vor dem Kauf einer Immobilie eine Hauskaufberatung in Anspruch nimmt, kann diese Kosten in der Regel nicht direkt von der Steuer absetzen. Die Kosten zählen steuerlich zu den Anschaffungsnebenkosten.

Bei einer vermieteten Immobilie werden die Anschaffungsnebenkosten auf die Gebäude-AfA (Absetzung für Abnutzung) aufgeschlagen und über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Das Kaufgutachten wirkt sich also über viele Jahre als kleiner jährlicher Abzugsbetrag aus.

Bei einer selbst genutzten Immobilie gibt es dagegen keine steuerliche Berücksichtigung. Die Kosten für die Kaufbegleitung sind aus steuerlicher Sicht privat veranlasst.

Sie haben Fragen zur steuerlichen Behandlung eines Gutachtens? Kontaktieren Sie uns für eine Ersteinschätzung zu Ihrem konkreten Fall.

Welche Besonderheiten gelten für Nürnberg und die Metropolregion?

Für Immobilienbesitzer, die für Nürnberg und die Metropolregion Gutachten beauftragen, ergeben sich in der Praxis häufig Fälle, in denen die steuerliche Absetzbarkeit relevant wird.

Die Gründerzeit-Quartiere in St. Johannis, Maxfeld oder Gostenhof weisen häufig Feuchtigkeitsprobleme durch fehlende Horizontalsperren auf. Ein Feuchtigkeitsgutachten für eine vermietete Altbauwohnung ist in solchen Fällen als Werbungskosten absetzbar.

In den Nachkriegssiedlungen in Langwasser oder Schweinau stehen viele Gebäude vor umfangreichen Sanierungen. Eigentümer, die ein Gutachten zur Sanierungsplanung beauftragen, können die Kosten je nach Nutzung als Werbungskosten oder Handwerkerleistung geltend machen.

Der Keupersandstein-Baugrund in Teilen der Metropolregion führt immer wieder zu Setzungsschäden. Gutachten zur Ursachenklärung und Schadensermittlung sind bei vermieteten Objekten als Werbungskosten absetzbar.

Welche Unterlagen braucht das Finanzamt?

Damit das Finanzamt die Gutachterkosten anerkennt, sollten folgende Unterlagen vorliegen:

Die Rechnung des Sachverständigen mit Angabe der erbrachten Leistung, des Leistungszeitraums und der Adresse der Immobilie.
Bei Handwerkerleistungen: Eine Aufschlüsselung in Arbeitskosten und Fahrtkosten einerseits sowie Materialkosten andererseits.
Der Zahlungsnachweis (Kontoauszug oder Überweisungsbeleg). Barzahlungen werden nicht anerkannt.
Bei außergewöhnlichen Belastungen: Nachweise über das auslösende Ereignis (Schadensbericht, Polizeibericht, Versicherungskorrespondenz).

Eine Steuerberatung kann im Einzelfall klären, welche Absetzungsmöglichkeit die günstigste ist. Die Kosten für den Steuerberater sind wiederum selbst absetzbar.

Welche Gutachterleistungen fallen in welche Kategorie?

Die Zuordnung der Gutachterkosten zur richtigen steuerlichen Kategorie ist in der Praxis nicht immer eindeutig. Eine Übersicht der häufigsten Leistungen hilft bei der Einordnung.

Werbungskosten (Vermietung): Schadensermittlung, Schimmelgutachten, Thermografie, Sanierungsberatung, Beweissicherung, Mängeldokumentation, Wertermittlung zur Mietanpassung. Der Zusammenhang zur Vermietungstätigkeit muss nachweisbar sein.

Handwerkerleistung (Eigenheim): Alle Vor-Ort-Leistungen am selbst genutzten Gebäude, bei denen der Sachverständige die Immobilie persönlich begutachtet. Dazu zählen Feuchtigkeitsmessungen, Zustandsbewertungen, Thermografieaufnahmen und Schadensbeurteilungen. Reine Schreibtischleistungen wie Aktengutachten fallen nicht darunter.

Außergewöhnliche Belastung: Gutachten nach unabwendbaren Ereignissen wie Hochwasser, Sturm, Brand oder gesundheitsgefährdenden Zuständen. Voraussetzung ist, dass das Ereignis außerhalb des eigenen Einflusses lag und die Kosten unvermeidbar waren.

Nicht absetzbar: Gutachten im Rahmen des privaten Immobilienkaufs zur Eigennutzung. Hier handelt es sich um Anschaffungsnebenkosten ohne steuerlichen Abzug.

Im Zweifelsfall sollten Sie vor der Beauftragung mit Ihrem Steuerberater klären, in welche Kategorie die geplante Leistung fällt. Der Sachverständige kann die Rechnung dann entsprechend aufschlüsseln.

Häufige Fragen

Kann ich die Kosten für ein Kurzgutachten steuerlich absetzen?

Ja, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind. Ob Kurzgutachten oder ausführliches Gutachten spielt für die steuerliche Behandlung keine Rolle. Entscheidend ist der Zweck: Vermietung (Werbungskosten), Eigenheim (Handwerkerleistung) oder Notfall (außergewöhnliche Belastung).

Sind Fahrtkosten des Sachverständigen absetzbar?

Ja. Bei Werbungskosten sind Fahrtkosten Teil der Gesamtrechnung und voll absetzbar. Bei Handwerkerleistungen zählen Fahrtkosten zu den begünstigten Arbeitskosten, sofern sie separat ausgewiesen sind.

Was ist mit einem Gutachten für eine geplante Vermietung?

Auch vorweggenommene Werbungskosten sind absetzbar. Wenn Sie eine Immobilie erwerben und vor der Vermietung ein Gutachten erstellen lassen, können Sie die Kosten absetzen, sofern die Vermietungsabsicht nachweisbar ist.

Gilt die Absetzbarkeit auch bei Eigentümergemeinschaften?

Wenn die Eigentümergemeinschaft ein Gutachten für das Gemeinschaftseigentum beauftragt, wird der anteilige Betrag jedem Eigentümer zugerechnet. Vermieter setzen ihren Anteil als Werbungskosten ab.

Kann ich die Kosten für eine Baubegleitung absetzen?

Ja. Die Baubegleitung wird steuerlich genauso behandelt wie ein Einzelgutachten. Bei einem Mietobjekt sind es Werbungskosten, beim Eigenheim kann die Handwerkerleistung greifen.

Muss ich das Gutachten dem Finanzamt vorlegen?

Nicht zwingend mit der Steuererklärung. Sie müssen es aber aufbewahren und auf Nachfrage vorlegen können. Die Aufbewahrungspflicht beträgt zehn Jahre bei Vermietungseinkünften.

Was ist, wenn die Versicherung einen Teil der Gutachterkosten übernimmt?

Nur der selbst getragene Anteil ist steuerlich absetzbar. Von der Versicherung erstattete Beträge müssen abgezogen werden.

Sind Gutachterkosten für einen Rechtsstreit absetzbar?

Seit 2013 sind Prozesskosten grundsätzlich nicht mehr als außergewöhnliche Belastung absetzbar. Ausnahme: Wenn der Rechtsstreit existenziell notwendig ist. Gutachterkosten im Rahmen eines Mietrechtsstreits bei Vermietung bleiben als Werbungskosten absetzbar.

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