Rohbauabnahme: Worauf es ankommt

Das Wichtigste in Kürze:

Die Rohbauabnahme prüft Maßhaltigkeit, Ebenheit, Lotrecht und korrekte Bewehrung aller tragenden Bauteile
Mängel im Rohbau lassen sich später nur mit erheblichem Aufwand beheben, weil Wände, Decken und Abdichtungen verdeckt werden
Die Abdichtung gegen Feuchtigkeit muss vor dem Verfüllen der Baugrube kontrolliert werden
Ein unabhängiger Sachverständiger erkennt Abweichungen von der Baugenehmigung, den Statikplänen und den anerkannten Regeln der Technik
In der Metropolregion Nürnberg erfordert der Baugrund aus Keupersandstein besondere Aufmerksamkeit bei der Fundamentprüfung

Die Rohbauabnahme markiert den Punkt, an dem Rohbau und Tragwerk fertiggestellt sind und der Innenausbau beginnt. Für Bauherren ist diese Phase kritisch: Was jetzt nicht geprüft wird, verschwindet hinter Putz, Estrich und Verkleidungen. Ein Sachverständiger für Nürnberg und Umgebung prüft dabei systematisch, ob die ausgeführten Arbeiten den Plänen, den statischen Vorgaben und den anerkannten Regeln der Technik entsprechen.

Was wird bei der Rohbauabnahme geprüft?

Bei der Rohbauabnahme werden alle tragenden und aussteifenden Bauteile auf korrekte Ausführung kontrolliert. Dazu gehören Fundamente, Kellerwände, Geschossdecken, tragende Innenwände und das Dachtragwerk.

Der Sachverständige prüft zunächst die Maßhaltigkeit. Stimmen die Wandstärken mit den Statikplänen überein? Sind die Geschosshöhen korrekt? Liegen die Fenster- und Türöffnungen an den richtigen Positionen und in den richtigen Abmessungen? Abweichungen von wenigen Zentimetern können dazu führen, dass Fenster nicht passen, Treppen nicht eingebaut werden können oder die Statik nicht mehr aufgeht.

Daneben wird die Ebenheit und Lotrecht der Wände kontrolliert. Die DIN 18202 gibt Toleranzen vor: Bei einer Wandhöhe von 2,50 Metern sind maximal 8 Millimeter Abweichung von der Lotrechten zulässig. Bei der Ebenheit der Wandfläche liegt die Toleranz bei 5 Millimetern auf einem Meter Messlänge. Werden diese Werte überschritten, hat der Bauherr einen Mangel, den der Unternehmer nachbessern muss.

Die Kontrolle der Bewehrung ist ein weiterer zentraler Punkt. Bei Stahlbetonbauteilen wie Decken, Stürzen und Ringankern muss die Bewehrung vor dem Betonieren geprüft werden. Der Sachverständige kontrolliert Durchmesser, Abstand und Lage der Bewehrungseisen sowie die Betondeckung, also den Abstand zwischen Stahl und Betonoberfläche. Eine zu geringe Betondeckung führt langfristig zu Korrosion der Bewehrung und gefährdet die Tragfähigkeit.

Warum ist die Rohbauphase so kritisch?

Die Rohbauphase ist deshalb so entscheidend, weil die meisten Bauteile nach dem Innenausbau nicht mehr zugänglich sind. Kellerwände werden von außen verfüllt und von innen gedämmt. Decken werden abgehängt oder verputzt. Bewehrungsfehler verschwinden im Beton.

Wird ein Mangel erst nach dem Innenausbau entdeckt, steigen die Kosten für die Behebung erheblich. Ein fehlerhafter Ringbalken, der vor dem Betonieren korrigiert werden könnte, erfordert nach dem Ausbau den Rückbau von Putz, Dämmung und gegebenenfalls tragenden Bauteilen. In vielen Fällen ist eine Nachbesserung dann wirtschaftlich nicht mehr vertretbar, und der Bauherr muss mit einem Minderwert leben.

Ein sachverständiger Blick auf den Rohbau sichert deshalb nicht nur die Qualität, sondern schützt auch vor teuren Folgeschäden. Mehr über die systematische Qualitätsprüfung während des Baus erfahren Sie auf unserer Seite zur Baubegleitung für Nürnberg.

Welche Abdichtungen müssen vor dem Verfüllen geprüft werden?

Die Abdichtung erdberührter Bauteile ist einer der häufigsten Schadensschwerpunkte im Neubau. Fehler an dieser Stelle führen zu feuchten Kellern, Schimmelbildung und dauerhaften Bauschäden.

Geprüft wird die Abdichtung der Bodenplatte, der Kellerwände und der Übergänge zwischen den Bauteilen. Der Sachverständige kontrolliert, ob die Abdichtungsbahnen vollflächig verklebt sind, ob die Nähte dicht verschweißt wurden und ob die Anschlüsse an Durchdringungen wie Rohre, Kabel und Fenster fachgerecht ausgeführt sind.

Besonders wichtig ist der Übergang zwischen horizontaler und vertikaler Abdichtung, die sogenannte Hohlkehle. Hier treffen Bodenplatte und Kellerwand aufeinander, und genau an dieser Stelle treten die meisten Undichtigkeiten auf. Die Hohlkehle muss fachgerecht ausgeführt und die Abdichtung unterbrechungsfrei hochgeführt werden.

Die Kontrolle muss zwingend vor dem Verfüllen der Baugrube stattfinden. Ist die Erde erst wieder angefüllt, lässt sich die Abdichtung nur noch durch kostenintensives Freilegen der Kellerwände prüfen. Das ist einer der Gründe, warum die Rohbauabnahme terminlich genau geplant werden sollte.

Haben Sie Fragen zur Abdichtung oder zum Feuchteschutz Ihres Neubaus? Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch.

Welche Rolle spielt der Baugrund in Nürnberg bei der Rohbauabnahme?

Der Baugrund hat direkten Einfluss auf die Fundamentierung und damit auf die Prüfpunkte bei der Rohbauabnahme. Der Keupersandstein, der in weiten Teilen der Metropolregion Nürnberg ansteht, ist ein relativ weicher und poröser Untergrund. Er ist setzungsanfällig und nimmt Wasser auf, was die Tragfähigkeit beeinflusst.

Bei der Rohbauabnahme prüft der Sachverständige deshalb, ob die Fundamentierung den Vorgaben des Bodengutachtens entspricht. Wurden die Fundamentbreiten und -tiefen eingehalten? Stimmt die Frosttiefe? Wurden die im Bodengutachten empfohlenen Maßnahmen umgesetzt, etwa eine Drainage oder eine verstärkte Abdichtung bei hohem Grundwasserstand?

In flussnahen Lagen, etwa in Wöhrd oder St. Johannis, kann schwankendes Grundwasser die Situation zusätzlich verschärfen. Hier muss die weiße Wanne oder die Abdichtung gegen drückendes Wasser besonders sorgfältig geprüft werden. Ein fehlerhafter Anschluss kann dazu führen, dass der Keller bei steigendem Grundwasser volläuft.

Welche Fehler treten bei der Rohbauabnahme am häufigsten auf?

Aus der Praxis der Baubegleitung lassen sich typische Fehlerquellen benennen, die bei der Rohbauabnahme regelmäßig auffallen.

Falsche Maueranker und Ringanker: Die Bewehrung von Ringankern und Stürzen wird nicht gemäß Statikplan ausgeführt. Fehlende Bügel, zu große Abstände oder falsche Durchmesser sind häufige Befunde.

Fehlende oder fehlerhafte Abdichtung: Die Abdichtung der Bodenplatte wird beschädigt, nicht vollflächig verklebt oder an den Anschlüssen nicht sauber hochgeführt.

Maßabweichungen bei Öffnungen: Fenster- und Türöffnungen weichen von den Plänen ab. Das führt zu Problemen beim Einbau und zu Wärmebrücken, wenn die Anschlüsse nicht mehr sauber ausgeführt werden können.

Mangelhafter Mörtel: Stoß- und Lagerfugen im Mauerwerk werden nicht vollständig gefüllt, was die Tragfähigkeit und den Schallschutz beeinträchtigt.

Fehlende Durchbrüche: Aussparungen für Sanitär-, Elektro- und Lüftungsinstallationen werden vergessen und müssen nachträglich gestemmt werden, was die Statik gefährden kann.

Eine systematische Bauschaden-Bewertung hilft, solche Mängel frühzeitig zu dokumentieren und gegenüber dem Bauunternehmen durchzusetzen.

Wann sollte die Rohbauabnahme stattfinden?

Der richtige Zeitpunkt ist entscheidend. Die Rohbauabnahme sollte stattfinden, wenn das Tragwerk einschließlich Dachkonstruktion fertiggestellt ist, aber bevor der Innenausbau beginnt. Konkret bedeutet das: nach dem Betonieren der letzten Decke und dem Aufstellen des Dachstuhls, aber vor dem Verputzen, Dämmen und Verfüllen.

Für die Bewehrungskontrolle muss der Termin noch früher liegen, nämlich vor dem Betonieren der jeweiligen Bauteile. Bei einem Einfamilienhaus sind das in der Regel zwei bis drei Termine: vor dem Betonieren der Bodenplatte, vor dem Betonieren der Geschossdecke und bei der eigentlichen Rohbauabnahme.

Der Bauherr sollte den Sachverständigen rechtzeitig beauftragen, damit diese Termine in den Bauablauf eingeplant werden können. Ein Anruf zwei Tage vor dem Betonieren ist oft zu spät, weil der Sachverständige dann möglicherweise nicht verfügbar ist und die Bewehrung bereits eingeschalt wurde.

Häufige Fragen

Ist die Rohbauabnahme gesetzlich vorgeschrieben?

Die Bayerische Bauordnung schreibt keine separate Rohbauabnahme durch die Bauaufsicht vor. Es handelt sich um eine freiwillige Qualitätssicherungsmaßnahme, die der Bauherr selbst veranlasst. Bei öffentlich geförderten Bauvorhaben kann sie jedoch vorgeschrieben sein.

Kann ich die Rohbauabnahme selbst durchführen?

Grundsätzlich ja. Ohne bautechnisches Fachwissen werden Sie jedoch viele Mängel nicht erkennen. Bewehrungsfehler, Abweichungen von der Statik oder fehlerhafte Abdichtungsanschlüsse sind für Laien kaum zu beurteilen.

Wie lange dauert eine Rohbauabnahme?

Bei einem Einfamilienhaus dauert die Begehung in der Regel zwei bis drei Stunden. Die anschließende Dokumentation mit Fotos und Mängelliste nimmt etwa den gleichen Zeitraum in Anspruch.

Was passiert, wenn bei der Rohbauabnahme Mängel gefunden werden?

Der Sachverständige dokumentiert alle Mängel schriftlich und mit Fotos. Der Bauherr kann dann die Mängelbeseitigung gegenüber dem Bauunternehmen einfordern. Solange die Mängel nicht beseitigt sind, sollte der Bauherr die Freigabe für den Innenausbau verweigern.

Wer trägt die Kosten für den Sachverständigen?

Die Kosten trägt der Bauherr. Detaillierte Informationen zu den Kosten einer Baubegleitung finden Sie auf unserer Kostenseite.

Muss der Bauunternehmer bei der Rohbauabnahme anwesend sein?

Es ist empfehlenswert, dass der Bauleiter oder Polier des Unternehmens anwesend ist. So können Fragen direkt geklärt und Mängel sofort besprochen werden. Eine rechtliche Pflicht zur Teilnahme besteht jedoch nicht.

Kann die Rohbauabnahme auch bei schlechtem Wetter stattfinden?

Grundsätzlich ja. Einige Prüfungen, etwa die Feuchtemessung oder die Kontrolle der Abdichtung, liefern bei Regen sogar aussagekräftigere Ergebnisse. Starker Schneefall oder Frost können jedoch bestimmte Messungen einschränken.

Was ist der Unterschied zwischen Rohbauabnahme und Bauabnahme?

Die Rohbauabnahme findet während der Bauphase statt und prüft das Tragwerk. Die Bauabnahme erfolgt nach Fertigstellung des gesamten Gebäudes und ist die formelle Abnahme des Werkes durch den Bauherrn. Mehr dazu auf unserer Seite zur Bauabnahme.

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