Asbest im Altbau: Erkennen und sicher entsorgen

Das Wichtigste in Kürze:

Asbest wurde in Deutschland bis 1993 verbaut und steckt in Dachplatten (Eternit), Bodenbelägen (Floor-Flex), Putzen, Fliesenklebern, Rohrisolierungen und Nachtspeicheröfen.
Asbest ist mit bloßem Auge nicht sicher erkennbar. Nur eine Laboranalyse einer Materialprobe kann Asbest zweifelsfrei nachweisen.
Solange asbesthaltiges Material unbeschädigt und fest gebunden ist, geht von ihm keine unmittelbare Gefahr aus. Gefährlich wird es bei Bearbeitung, Beschädigung oder Verwitterung.
Die Selbstentfernung von Asbest ist verboten. Die Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) schreibt vor, dass nur zugelassene Fachbetriebe Asbest entfernen dürfen.
Bei Hauskauf oder Sanierungsplanung sollte ein Sachverständiger asbestverdächtige Materialien identifizieren, bevor Handwerker mit der Arbeit beginnen.

Asbest im Altbau ist ein Thema, das viele Eigentümer und Käufer unterschätzen. Der Werkstoff wurde in Deutschland bis zum Verbot 1993 in über 3.000 verschiedenen Produkten eingesetzt, von Dachplatten über Bodenbeläge bis hin zu Spachtelmassen und Dichtungen. Wer einen Altbau für Nürnberg kaufen oder sanieren möchte und das Baujahr vor 1995 liegt, muss damit rechnen, auf Asbest zu stoßen. Dieser Artikel erklärt, wo Asbest typischerweise vorkommt, wie Sie verdächtige Materialien erkennen und warum eine unsachgemäße Entfernung schwere gesundheitliche Folgen haben kann.

Wo kommt Asbest im Altbau vor?

Asbest wurde als Allzweckmaterial geschätzt: feuerfest, säurebeständig, günstig und leicht zu verarbeiten. Entsprechend vielfältig sind die Stellen, an denen er in einem Altbau stecken kann.

Fest gebundener Asbest (Asbestanteil unter 15 Prozent, in feste Matrix eingebettet):

Faserzement-Dachplatten (Eternit): Die bekannteste Anwendung. Wellplatten und Dachschindeln aus Faserzement wurden millionenfach verbaut. Das Material ist hart und spröde.
Fassadenverkleidungen: Faserzementplatten an Fassaden, besonders an Nachkriegs- und 1960er-Jahre-Bauten.
Blumenkästen und Fensterbänke: Auch Blumenkästen und Fensterbänke aus Faserzement können Asbest enthalten.
Rohrleitungen: Trink- und Abwasserrohre aus Asbestzement (erkennbar an der grauen Farbe und der faserigen Bruchkante).
Floor-Flex-Bodenbeläge: Vinyl-Asbest-Fliesen (sogenannte Floor-Flex-Platten) in den Formaten 25x25 cm oder 30x30 cm, häufig in Küchen, Fluren und Badezimmern der 1960er und 1970er Jahre.

Schwach gebundener Asbest (Asbestanteil über 60 Prozent, lockere Struktur, besonders gefährlich):

Spritzasbest: Als Brandschutzbeschichtung auf Stahlträger und Decken aufgespritzt, vor allem in Gewerbebauten. In Wohngebäuden seltener, aber in Kellerdecken und Tiefgaragen möglich.
Rohrisolierungen: Heizungsrohre und Warmwasserleitungen in Kellern wurden häufig mit asbesthaltigen Pappen oder Schnüren umwickelt.
Nachtspeicheröfen: Geräte, die vor 1977 hergestellt wurden, enthalten oft Asbest als Wärmedämmung im Inneren.
Leichtbauplatten: Brandschutzplatten in Installationsschächten und hinter Kaminen.

Häufig übersehen:

Fliesenkleber und Spachtelmassen: Viele Kleber und Spachtelmassen bis Anfang der 1990er Jahre enthielten Asbestfasern. Diese werden erst sichtbar, wenn bei einer Sanierung Fliesen abgeschlagen werden.
Putze: Sowohl Innen- als auch Außenputze können asbesthaltig sein. Das gilt besonders für Putze mit Kunststoffzusätzen aus den 1960er und 1970er Jahren.
Dichtungen und Schnüre: An Heizungen, Öfen und Kaminen finden sich Asbestdichtungen und Asbestschnüre.

Wenn Sie eine Immobilie für Nürnberg begutachten lassen möchten, gehört die Identifikation von asbestverdächtigen Materialien zur Bestandsaufnahme. Mehr dazu erfahren Sie auf unserer Seite zur Hauskaufberatung.

Wie erkennt man Asbest im Altbau?

Die ehrliche Antwort: Mit bloßem Auge können Sie Asbest nicht sicher erkennen. Es gibt Anhaltspunkte, aber keine Gewissheit ohne Laboranalyse.

Anhaltspunkte für asbesthaltige Materialien:

Baujahr des Gebäudes zwischen 1950 und 1993
Graue, harte, spröde Platten an Dach, Fassade oder in Innenräumen
Bodenplatten im Format 25x25 cm oder 30x30 cm mit leicht marmorierter Oberfläche
Weiche, faserige Umwicklungen an Heizungsrohren im Keller
Wellplatten auf Garagendächern oder Unterständen
Prägungen wie "Eternit" auf Dach- oder Fassadenplatten

Sicherheit gibt nur die Laboranalyse: Ein Sachverständiger oder ein darauf spezialisierter Betrieb entnimmt eine Materialprobe und lässt sie in einem akkreditierten Labor mittels Rasterelektronenmikroskopie (REM) untersuchen. Die Analyse kostet in der Regel zwischen zwei und drei Arbeitstagen. Auf keinen Fall sollten Sie selbst Proben entnehmen, indem Sie Material abbrechen oder aufbohren. Dabei können Fasern freigesetzt werden.

Haben Sie den Verdacht, dass in Ihrem Gebäude Asbest verbaut ist? Kontaktieren Sie uns für eine Einschätzung.

Warum ist Asbest so gefährlich?

Asbestfasern sind extrem dünn. Eine einzelne Faser ist bis zu 500-mal dünner als ein menschliches Haar. Eingeatmete Fasern dringen tief in die Lunge ein und können vom Körper nicht abgebaut werden. Sie verbleiben lebenslang im Gewebe.

Die gesundheitlichen Folgen treten oft erst 15 bis 40 Jahre nach der Exposition auf:

Asbestose: Eine chronische Verhärtung des Lungengewebes, die die Atmung zunehmend einschränkt.
Lungenkrebs: Das Risiko steigt mit der Dauer und Intensität der Faserbelastung. Bei Rauchern multipliziert sich das Risiko.
Mesotheliom: Ein bösartiger Tumor des Brust- oder Bauchfells, der fast ausschließlich durch Asbest verursacht wird. Bereits geringe Fasermengen können ausreichen.

Die Gefahr geht nicht vom Material selbst aus, sondern von freigesetzten Fasern. Solange eine Faserzementplatte intakt an der Wand sitzt, werden keine Fasern freigesetzt. Sobald das Material gebrochen, gesägt, gebohrt oder abgeschliffen wird, gelangen Fasern in die Atemluft. Auch Verwitterung über Jahrzehnte kann die Oberfläche aufrauen und Fasern freisetzen.

Darf ich Asbest selbst entfernen?

Nein. Die Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) und die Technischen Regeln für Gefahrstoffe (TRGS 519) schreiben vor, dass Asbestarbeiten nur von Fachbetrieben mit Sachkundenachweis nach TRGS 519 durchgeführt werden dürfen. Dieser Sachkundenachweis muss alle sechs Jahre erneuert werden.

Vor Beginn der Arbeiten muss der Fachbetrieb eine Anzeige bei der zuständigen Behörde einreichen. In Bayern ist das das Gewerbeaufsichtsamt. Die Anzeigefrist beträgt sieben Tage vor Arbeitsbeginn.

Vorgeschriebene Schutzmaßnahmen bei der Asbestentfernung:

Abschottung des Arbeitsbereichs mit Schleusen und Unterdruckhaltung
Persönliche Schutzausrüstung mit Atemschutzmaske (P3-Filter) und Einweg-Schutzanzug
Befeuchtung des Materials während der Demontage zur Faserminderung
Verpackung in zugelassene Big Bags oder Kunststofffolien (doppelt, luftdicht)
Freimessung nach Abschluss der Arbeiten durch ein unabhängiges Labor

Wer Asbest ohne die vorgeschriebenen Schutzmaßnahmen entfernt, gefährdet nicht nur sich selbst, sondern auch Nachbarn, Mitbewohner und spätere Nutzer des Gebäudes. Asbestfasern verteilen sich über die Raumluft und können sich in Textilien, Teppichen und Polstern festsetzen.

Mehr zur Planung von Sanierungsmaßnahmen erfahren Sie auf unserer Seite zur Sanierungsberatung.

Was bedeutet Asbest beim Hauskauf für Nürnberg?

Da über 90 Prozent der Nürnberger Baumasse im Zweiten Weltkrieg zerstört und in der Nachkriegszeit wieder aufgebaut wurden, stammt ein Großteil der Gebäude aus genau der Epoche, in der Asbest massenhaft verbaut wurde. Besonders betroffen sind die Nachkriegssiedlungen in Langwasser, Schweinau und Röthenbach, die in einfacher Bauweise errichtet wurden.

Aber auch in Gründerzeitgebäuden in St. Johannis, Gostenhof oder Maxfeld kann Asbest stecken. Viele dieser Gebäude wurden in den 1960er und 1970er Jahren modernisiert, wobei asbesthaltige Materialien bei der Renovierung verbaut wurden: Fensterbänke, Fassadenverkleidungen, Bodenbeläge.

Für Käufer bedeutet das: Wenn das Gebäude vor 1995 errichtet oder zuletzt umfassend saniert wurde, sollte vor dem Kauf eine Bestandsaufnahme stattfinden. Das spart später Überraschungen, wenn bei der Renovierung plötzlich Asbest auftaucht und die Sanierung deutlich aufwendiger und teurer wird als geplant. Auf unserer Seite zur Bauschaden-Bewertung erfahren Sie, wie eine systematische Schadensaufnahme abläuft.

Wie läuft die fachgerechte Asbestsanierung ab?

Der Ablauf einer Asbestsanierung richtet sich nach der Art des Materials und dem Umfang der Belastung:

Erkundung und Probenahme: Ein Sachverständiger identifiziert asbestverdächtige Materialien und lässt Proben im Labor analysieren.
Sanierungskonzept: Auf Basis der Ergebnisse wird entschieden, ob das Material entfernt, beschichtet oder eingekapselt wird. Intakte, fest gebundene Materialien müssen nicht zwingend entfernt werden.
Behördliche Anzeige: Der Fachbetrieb zeigt die Arbeiten beim Gewerbeaufsichtsamt an (Frist: sieben Tage).
Durchführung: Abschottung, Demontage unter Schutzmaßnahmen, fachgerechte Verpackung.
Entsorgung: Asbesthaltige Abfälle werden auf speziellen Deponien (Deponieklasse I oder II) entsorgt. Die Entsorgung muss dokumentiert und nachgewiesen werden.
Freimessung: Nach Abschluss der Arbeiten misst ein unabhängiges Labor die Faserkonzentration in der Raumluft. Der Grenzwert liegt bei 500 Fasern pro Kubikmeter.

Bei fest gebundenem Asbest (z. B. Eternit-Dachplatten) ist die Sanierung in der Regel weniger aufwendig als bei schwach gebundenem Asbest (z. B. Spritzasbest). Letzterer erfordert eine vollständige Einhausung mit Unterdruckhaltung.

Sie planen eine Sanierung und vermuten Asbest in Ihrem Gebäude? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51, damit wir die Situation gemeinsam einschätzen können.

Häufige Fragen

Ist Asbest in jedem Altbau vorhanden?

Nicht in jedem, aber in sehr vielen. Gebäude, die zwischen 1950 und 1993 errichtet oder saniert wurden, enthalten mit hoher Wahrscheinlichkeit asbesthaltige Materialien. Gebäude vor 1930 sind seltener betroffen, es sei denn, sie wurden später modernisiert.

Ist Asbest gefährlich, solange er nicht beschädigt wird?

Fest gebundener Asbest in intaktem Zustand setzt in der Regel keine Fasern frei und stellt keine unmittelbare Gefahr dar. Er muss aber regelmäßig auf Beschädigungen und Verwitterung kontrolliert werden. Bei jeder Baumaßnahme, die das Material berührt, ist besondere Vorsicht geboten.

Wie teuer ist eine Asbestanalyse?

Die Kosten richten sich nach der Anzahl der Proben und der Art der Analyse. Detaillierte Informationen finden Sie auf unserer Kostenseite.

Muss ich als Verkäufer über Asbest informieren?

Ja. Bekannte Asbestbelastungen sind ein offenbarungspflichtiger Mangel. Wer als Verkäufer wissentlich Asbest verschweigt, haftet auch nach dem Verkauf. Eine Analyse vor dem Verkauf schafft Klarheit und Rechtssicherheit für beide Seiten.

Kann ich asbesthaltige Bodenplatten einfach überkleben?

Das Überkleben oder Überdecken intakter Floor-Flex-Platten ist unter bestimmten Bedingungen zulässig und wird häufig als pragmatische Lösung gewählt. Die Platten dürfen dabei nicht beschädigt werden. Schleifen, brechen oder herausreißen ist verboten. Ein Fachbetrieb kann beurteilen, ob das Überkleben in Ihrem Fall möglich ist.

Wohin wird Asbest entsorgt?

Asbesthaltige Abfälle gelten als gefährlicher Abfall und müssen auf dafür zugelassenen Deponien entsorgt werden. Der Transport erfolgt in zugelassenen, luftdicht verschlossenen Behältern. Der Fachbetrieb kümmert sich um die Entsorgung und stellt einen Entsorgungsnachweis aus.

Wer übernimmt die Kosten der Asbestsanierung?

Die Kosten trägt der Eigentümer. Bei Mietobjekten kann der Vermieter die Sanierungskosten nicht auf die Mieter umlegen, da es sich um eine Instandhaltungsmaßnahme handelt. Bei einem Hauskauf können erkannte Asbestbelastungen als Argument für Preisverhandlungen dienen.

Darf ich eine Eternit-Platte vom Dach selbst abnehmen?

Für Privatpersonen gelten eingeschränkte Ausnahmen bei fest gebundenem Asbest in kleinen Mengen (unter 100 Quadratmeter), wenn das Material ohne Zerbrechen demontiert werden kann. In der Praxis ist davon dringend abzuraten. Die Schutzmaßnahmen (Atemschutz, Befeuchtung, fachgerechte Verpackung) erfordern Sachkunde und Ausrüstung, die Privatpersonen in der Regel nicht haben.

Sie möchten eine Immobilie für Nürnberg auf Asbest und andere Schadstoffe prüfen lassen? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Als DEKRA-zertifizierter Sachverständiger identifiziert Jörg Aichinger asbestverdächtige Materialien und empfiehlt das weitere Vorgehen.