Eigentumswohnung kaufen: Worauf der Gutachter achtet

Das Wichtigste in Kürze:

Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie immer zwei Dinge: Ihr Sondereigentum (die Wohnung) und Anteile am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen).
Mängel am Gemeinschaftseigentum können Sie nicht allein beheben. Hier entscheidet die Eigentümergemeinschaft.
Die Teilungserklärung regelt, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist. Sie ist vor dem Kauf zwingend zu prüfen.
Die Höhe der Instandhaltungsrücklage zeigt, ob die Gemeinschaft finanziell auf kommende Sanierungen vorbereitet ist.
Ein Sachverständiger prüft nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch den Zustand des gesamten Gebäudes.

Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, steht vor anderen Herausforderungen als beim Erwerb eines Einfamilienhauses. Die Wohnung selbst ist nur ein Teil des Kaufobjekts. Dach, Fassade, Heizungsanlage und Treppenhäuser gehören der Gemeinschaft. Schäden dort betreffen alle Eigentümer, auch den neuen. Ein Sachverständiger prüft deshalb bei einer Eigentumswohnung für Nürnberg und Umgebung deutlich mehr als nur die vier Wände der Wohnung.

Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

Sondereigentum umfasst die Räume der Wohnung selbst, einschließlich Innenwände, Bodenbeläge, Sanitäreinrichtungen und Innentüren. Gemeinschaftseigentum ist alles, was der Konstruktion und dem Bestand des Gebäudes dient.

Die Abgrenzung klingt einfach, ist in der Praxis aber oft strittig. Die Fenster zum Beispiel gehören in den meisten Fällen zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie sich in Ihrer Wohnung befinden. Gleiches gilt für die Wohnungseingangstür, tragende Wände, Versorgungsleitungen bis zur ersten Abzweigung in der Wohnung und den Estrich unter dem Bodenbelag.

Das hat direkte finanzielle Konsequenzen: Wenn die Fenster im gesamten Gebäude erneuert werden müssen, tragen alle Eigentümer die Kosten anteilig, unabhängig davon, ob Ihre Fenster noch in Ordnung sind. Ebenso können Sie ein undichtes Dach oder eine marode Fassade nicht selbst reparieren lassen. Die Eigentümergemeinschaft muss den Beschluss fassen und die Maßnahme gemeinsam finanzieren.

Ein Sachverständiger klärt vor dem Kauf, in welchem Zustand das Gemeinschaftseigentum ist und welche Sanierungsmaßnahmen absehbar sind. Mehr zur baulichen Prüfung erfahren Sie auf unserer Seite zur Hauskaufberatung.

Warum ist die Teilungserklärung so wichtig?

Die Teilungserklärung ist das zentrale Dokument jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie legt fest, welche Gebäudeteile Sonder- und welche Gemeinschaftseigentum sind, wie die Miteigentumsanteile verteilt sind und welche Sondernutzungsrechte bestehen.

Ein Sachverständiger prüft die Teilungserklärung auf Punkte, die für Käufer finanziell relevant werden können:

Kostenverteilungsschlüssel: Werden Kosten nach Miteigentumsanteilen, Wohnfläche oder Verbrauch umgelegt? Bei alten Teilungserklärungen fehlt oft eine differenzierte Regelung.
Sondernutzungsrechte: Gehört der Garten, der Stellplatz oder der Kellerraum tatsächlich zur Wohnung? Sondernutzungsrechte sind nicht dasselbe wie Sondereigentum.
Bauliche Veränderungen: Was dürfen Sie in Ihrer Wohnung ändern, was braucht die Zustimmung der Gemeinschaft? Bad versetzen, Wand entfernen, Balkon verglasen: All das kann genehmigungspflichtig sein.
Gewerbe: Ist die Nutzung als Büro oder Praxis erlaubt? Manche Teilungserklärungen schließen gewerbliche Nutzung aus.

Zusätzlich sollten die Protokolle der letzten drei bis fünf Eigentümerversammlungen angefordert werden. Dort steht, welche Sanierungen bereits beschlossen oder diskutiert wurden, ob es Streit in der Gemeinschaft gibt und wie die finanzielle Situation aussieht.

Sie möchten vor dem Kauf einer Eigentumswohnung für Nürnberg die Unterlagen fachkundig prüfen lassen? Weitere Informationen finden Sie auf unserer Leistungsseite.

Was sagt die Instandhaltungsrücklage über den Zustand der Anlage?

Die Instandhaltungsrücklage ist das Sparguthaben der Eigentümergemeinschaft für kommende Reparaturen und Sanierungen. Jeder Eigentümer zahlt monatlich einen Betrag ein. Aus dieser Rücklage werden Maßnahmen wie Dacherneuerung, Fassadensanierung oder der Austausch der Heizungsanlage finanziert.

Eine niedrige Rücklage ist ein Warnsignal. Wenn das Dach in wenigen Jahren erneuert werden muss und die Rücklage gering ist, droht eine Sonderumlage. Das ist eine zusätzliche Zahlung, die alle Eigentümer leisten müssen, um die Maßnahme zu finanzieren. Diese Sonderumlagen können erheblich sein und kommen oft überraschend.

Der Sachverständige beurteilt, ob die vorhandene Rücklage im Verhältnis zum Alter und Zustand des Gebäudes angemessen ist. Dabei berücksichtigt er:

Das Alter der Dacheindeckung (Lebensdauer Ziegel: 40-60 Jahre, Flachdach: 20-30 Jahre)
Den Zustand der Heizungsanlage (Lebensdauer: 15-25 Jahre)
Fenster und Fassade (Lebensdauer Fenster: 25-40 Jahre)
Zustand von Treppenhäusern, Aufzügen und Tiefgaragen

Wenn absehbare Sanierungskosten die Rücklage deutlich übersteigen, ist mit Sonderumlagen zu rechnen. Das muss in die Kaufentscheidung einfließen.

Haben Sie Fragen zur Bewertung einer Wohnanlage für Nürnberg? Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch.

Worauf achtet der Sachverständige bei der Begehung der Wohnung?

Die Prüfung der Wohnung selbst umfasst alle Bauteile, die zum Sondereigentum gehören, aber auch die Schnittstellen zum Gemeinschaftseigentum.

Typische Prüfpunkte innerhalb der Wohnung:

Feuchtigkeit: Messung an Außenwänden, in Bädern, an Fensteranschlüssen und in Ecken. Erhöhte Werte deuten auf Wärmebrücken oder defekte Abdichtungen hin.
Rissbilder: Risse an Wänden und Decken können auf Setzungen, statische Probleme oder schwindenden Putz hinweisen.
Boden und Estrich: Hohlstellen im Estrich, federnde Böden oder Unebenheiten können auf Schäden in der Deckenkonstruktion hinweisen.
Sanitärinstallation: Alter und Zustand der Leitungen, Wasserflecken an Decken (Hinweis auf undichte Leitungen im Obergeschoss).
Elektroinstallation: Anzahl und Zustand der Steckdosen, FI-Schutzschalter, Leitungsquerschnitte.
Lüftungssituation: Innenliegende Bäder ohne ausreichende Lüftung sind anfällig für Schimmelbildung.

Bei Altbauwohnungen für Nürnberg kommen regionale Besonderheiten hinzu. In den Gründerzeitquartieren wie St. Johannis oder Maxfeld finden sich häufig Holzbalkendecken. Diese können durch Feuchtigkeit oder Insektenbefall geschädigt sein. Von der Wohnung aus ist der Zustand der Deckenkonstruktion ohne Öffnung nicht sichtbar, ein erfahrener Sachverständiger kann aber anhand von Durchbiegungen, Schwingungen und Feuchtemessungen eine Einschätzung geben. Details zu typischen Schadensbildern finden Sie unter Bewertung von Bauschäden.

Welche Besonderheiten gelten bei Eigentumswohnungen im Vergleich zum Hauskauf?

Der wesentliche Unterschied: Beim Hauskauf entscheiden Sie allein über Sanierungen und Investitionen. Bei einer Eigentumswohnung entscheidet die Gemeinschaft.

Das hat praktische Konsequenzen, die viele Erstkäufer unterschätzen:

Keine Eigeninitiative am Gebäude: Sie können weder die Fassade dämmen noch das Dach reparieren lassen, selbst wenn der Mangel offensichtlich ist. Dafür brauchen Sie einen Beschluss der Eigentümerversammlung.
Hausgeld statt Nebenkosten: Das monatliche Hausgeld umfasst Betriebskosten, Verwaltungskosten und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Es ist höher als die reinen Nebenkosten eines Einfamilienhauses.
Sonderumlagen: Beschließt die Gemeinschaft eine größere Sanierung, müssen alle Eigentümer zahlen. Das kann kurz nach dem Kauf passieren.
Verwalter: Die Qualität der Hausverwaltung beeinflusst den Zustand der Anlage erheblich. Ein guter Verwalter plant vorausschauend, ein schlechter lässt Mängel schleifen.

In den Nachkriegssiedlungen für Nürnberg, etwa in Langwasser oder Schweinau, wurden viele Mietwohnungen nachträglich in Eigentumswohnungen umgewandelt. Bei solchen Umwandlungen ist besondere Vorsicht geboten. Die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum entspricht nicht immer dem, was man erwarten würde. Die Teilungserklärung ist hier besonders sorgfältig zu prüfen.

Häufige Fragen

Prüft der Sachverständige nur meine Wohnung oder das ganze Gebäude?

Beides. Die Wohnung selbst wird im Detail untersucht. Zusätzlich beurteilt der Sachverständige den Zustand des Gemeinschaftseigentums, also Dach, Fassade, Keller, Treppenhaus und Haustechnik. Mängel dort betreffen Sie als Miteigentümer direkt finanziell.

Soll ich die Teilungserklärung vor dem Gutachtertermin besorgen?

Ja, das ist sehr hilfreich. Die Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die aktuelle Hausgeldabrechnung sollten dem Sachverständigen vorab vorliegen. So kann er gezielt auf relevante Punkte eingehen.

Kann ich als einzelner Eigentümer eine Sanierung durchsetzen?

Grundsätzlich nicht. Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum erfordern einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Seit der WEG-Reform 2020 gibt es aber erweiterte Möglichkeiten für bauliche Veränderungen, etwa Ladeinfrastruktur oder Barrierefreiheit. Diese können auch einzelne Eigentümer beantragen.

Worauf muss ich bei einer Dachgeschosswohnung besonders achten?

Dachgeschosswohnungen sind anfälliger für Überhitzung im Sommer und Wärmeverlust im Winter. Der Zustand der Dachdämmung, die Qualität der Dachflächenfenster und mögliche Feuchtigkeitsprobleme an Anschlüssen und Durchdringungen sind hier besonders relevant.

Was passiert, wenn nach dem Kauf ein Schaden am Gemeinschaftseigentum auftritt?

Die Kosten werden gemäß Teilungserklärung auf alle Eigentümer umgelegt. Das gilt auch für Schäden, die bereits vor Ihrem Kauf vorhanden waren, aber erst danach entdeckt werden. Deshalb ist die vorherige Prüfung so wichtig.

Ist eine Eigentumswohnung in einem Altbau riskanter als im Neubau?

Nicht zwangsläufig. Altbauten haben andere Risiken als Neubauten. Bei Altbauten sind es typischerweise Feuchtigkeit, veraltete Haustechnik und Holzbalkendecken. Bei Neubauten kommen Ausführungsmängel, fehlerhafte Abdichtungen und Schallschutzprobleme vor. In beiden Fällen lohnt sich die sachverständige Prüfung.

Brauche ich für die Wohnungsbesichtigung die Zustimmung der Hausverwaltung?

Für die Besichtigung der Wohnung genügt die Zustimmung des Verkäufers. Für den Zugang zu Gemeinschaftsräumen wie Keller, Dachboden oder Heizungsraum ist es sinnvoll, die Hausverwaltung vorab zu informieren.

Wie finde ich heraus, ob Sonderumlagen geplant sind?

Die Protokolle der Eigentümerversammlungen geben Aufschluss. Dort stehen Beschlüsse über geplante Maßnahmen und deren Finanzierung. Zusätzlich können Sie den Wirtschaftsplan einsehen, der die geplanten Ausgaben für das laufende Jahr auflistet.

Sie möchten eine Eigentumswohnung für Nürnberg vor dem Kauf prüfen lassen? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular.