5 Fehler, die Bauherren bei der Abnahme machen

Das Wichtigste in Kürze:

Mit der Bauabnahme kehrt sich die Beweislast um: Ab diesem Zeitpunkt müssen Sie als Bauherr nachweisen, dass ein Mangel vorliegt.
Unter Zeitdruck abnehmen ist der teuerste Fehler, denn übersehene Mängel lassen sich später nur schwer durchsetzen.
Mündliche Zusagen des Bauunternehmers haben nach der Abnahme keinen Wert, wenn sie nicht im Abnahmeprotokoll stehen.
Ohne schriftliches Abnahmeprotokoll mit Mängelliste verlieren Sie Ihre Gewährleistungsansprüche.
Ein unabhängiger Sachverständiger erkennt Mängel, die Laien regelmäßig übersehen.

Die Bauabnahme ist der rechtlich wichtigste Moment im gesamten Bauprojekt. Mit Ihrer Unterschrift erklären Sie, dass die Bauleistung im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht wurde. Gleichzeitig beginnt die Gewährleistungsfrist, und die Beweislast kehrt sich um. Trotzdem gehen viele Bauherren für Nürnberg und Umgebung diesen Schritt ohne ausreichende Vorbereitung an. Diese fünf Fehler kommen dabei immer wieder vor.

Warum ist die Bauabnahme so entscheidend?

Die Bauabnahme ist kein bloßer Formalakt, sondern hat weitreichende rechtliche Folgen. Vor der Abnahme muss der Bauunternehmer beweisen, dass seine Arbeit mangelfrei ist. Nach der Abnahme dreht sich das um: Jetzt müssen Sie als Bauherr nachweisen, dass ein Mangel vorliegt und dass er bereits bei Abnahme vorhanden war.

Außerdem wird mit der Abnahme die Schlussrechnung fällig, die Gewährleistungsfrist beginnt zu laufen, und die Gefahr geht auf den Bauherrn über. Wer die Abnahme unvorbereitet durchführt, riskiert also viel Geld und viele Nerven.

Fehler 1: Unter Zeitdruck abnehmen

Der häufigste und teuerste Fehler. Der Einzugstermin steht fest, die Möbelspedition ist bestellt, der alte Mietvertrag ist gekündigt. In dieser Situation drängen Bauträger gerne auf eine schnelle Abnahme. Viele Bauherren lassen sich darauf ein und nehmen das Gebäude ab, obwohl offensichtlich noch Arbeiten ausstehen.

Nehmen Sie sich für die Abnahme mindestens einen halben Tag Zeit. Gehen Sie jeden Raum systematisch durch, prüfen Sie Fenster, Türen, Böden, Wände, Sanitäranlagen und Elektroinstallationen. Wenn wesentliche Leistungen fehlen, verweigern Sie die Abnahme. Das ist Ihr gutes Recht.

In der Praxis bedeutet das: Lieber zwei Wochen länger in der alten Wohnung bleiben, als eine unfertige Immobilie abzunehmen.

Fehler 2: Mündliche Zusagen akzeptieren

"Das machen wir nächste Woche noch." Dieser Satz fällt bei fast jeder Bauabnahme. Der Bauunternehmer verspricht, offene Restarbeiten oder erkannte Mängel zeitnah zu erledigen. Der Bauherr vertraut darauf und unterschreibt das Abnahmeprotokoll ohne Vorbehalt.

Wochen später ist von der Zusage keine Rede mehr. Und weil der Mangel nicht im Protokoll steht, hat der Bauherr keine Handhabe. Mündliche Absprachen lassen sich nach der Abnahme praktisch nicht mehr durchsetzen.

Die Regel lautet deshalb: Alles, was nicht erledigt ist, gehört ins Abnahmeprotokoll. Jeder erkannte Mangel, jede offene Restarbeit, jede Abweichung vom Vertrag. Schriftlich, mit Beschreibung, Ort und Frist zur Beseitigung.

Mehr zum Thema Mängeldokumentation erfahren Sie auf unserer Seite zur Bewertung von Bauschäden.

Fehler 3: Mängel nicht schriftlich und detailliert festhalten

Selbst wenn Bauherren Mängel erkennen, dokumentieren sie diese oft unzureichend. "Riss in der Wand" reicht nicht aus. Wo genau ist der Riss? Wie lang? In welche Richtung verläuft er? Ist es ein Putzriss oder ein Riss im Mauerwerk?

Ein gutes Abnahmeprotokoll enthält für jeden Mangel eine genaue Beschreibung, die Lage (Raum, Wand, Höhe), ein Foto und eine Frist zur Beseitigung. Nur so ist der Mangel eindeutig identifiziert und kann später nicht bestritten werden.

In Nürnberg und der Metropolregion zeigt die Erfahrung, dass besonders Keller und Bodenplatten sorgfältig geprüft werden sollten. Der Baugrund aus Keupersandstein ist porös und setzungsanfällig, was erhöhte Anforderungen an Abdichtung und Gründung stellt.

Fehler 4: Abnahme ohne unabhängigen Sachverständigen

Viele Baumängel sind für Laien schlicht nicht erkennbar. Ob die Dampfsperre korrekt verklebt ist, ob die Wärmedämmung lückenlos angebracht wurde, ob die Elektroinstallation den aktuellen Normen entspricht: Das alles lässt sich mit bloßem Auge nicht prüfen.

Ein DEKRA-zertifizierter Sachverständiger kennt die typischen Schwachstellen und weiß, worauf er achten muss. Er erkennt Mängel, die sich erst Monate oder Jahre später als teure Schäden zeigen würden. Außerdem dokumentiert er die Befunde so, dass sie auch vor Gericht Bestand haben.

Die Kosten für einen Sachverständigen bei der Abnahme stehen in keinem Verhältnis zu den Folgekosten eines übersehenen Mangels. Detaillierte Informationen finden Sie auf unserer Kostenseite.

Haben Sie Fragen zur Bauabnahme? Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch.

Fehler 5: Die Abnahme stillschweigend erklären

Viele Bauherren wissen nicht, dass eine Abnahme auch ohne Unterschrift zustande kommen kann. Wer nach Fertigstellung einzieht und die Immobilie nutzt, ohne förmlich abzunehmen, erklärt damit eine sogenannte konkludente Abnahme. Die Rechtsfolgen sind die gleichen wie bei einer förmlichen Abnahme, nur ohne Protokoll.

Das bedeutet: Die Beweislast kehrt sich um, die Gewährleistungsfrist beginnt, und Sie haben keine Mängelliste. Das ist die denkbar schlechteste Ausgangslage.

Bestehen Sie deshalb immer auf einer förmlichen Abnahme mit schriftlichem Protokoll. Vereinbaren Sie das bereits im Bauvertrag.

Was gehört in ein korrektes Abnahmeprotokoll?

Ein vollständiges Abnahmeprotokoll enthält mindestens folgende Angaben:

Datum und Ort der Abnahme
Namen und Anschriften aller Beteiligten
Bezeichnung des Bauvorhabens und der abgenommenen Leistungen
Auflistung aller erkannten Mängel mit genauer Beschreibung und Ortsangabe
Frist zur Mängelbeseitigung für jeden einzelnen Mangel
Vorbehalt der Vertragsstrafe (falls vereinbart)
Vorbehalt bekannter Mängel, die noch nicht beseitigt sind
Unterschriften beider Parteien

Fotografieren Sie zusätzlich jeden Mangel und ordnen Sie die Fotos den Positionen im Protokoll zu.

Welche besonderen Risiken bestehen für Nürnberg und der Region?

In der Metropolregion Nürnberg gibt es einige bautypische Besonderheiten, die bei der Abnahme besonders beachtet werden sollten. Der Untergrund aus Keupersandstein ist weich und porös, was zu Setzungen führen kann. Besonders bei Neubauten in den Stadtteilen Thon, Ziegelstein und Eibach sollte die Gründung sorgfältig geprüft werden.

In den Gründerzeit-Quartieren wie St. Johannis, Maxfeld oder Gostenhof werden häufig Bestandsgebäude kernsaniert. Hier ist die Abnahme besonders anspruchsvoll, weil Altbau-Substanz und neue Gewerke aufeinandertreffen. Holzbalkendecken, fehlende Horizontalsperren und Sandsteinfundamente stellen besondere Anforderungen an die Abdichtung und Dämmung.

Häufige Fragen

Muss ich die Bauabnahme durchführen, wenn noch Mängel vorhanden sind?

Nein. Bei wesentlichen Mängeln können und sollten Sie die Abnahme verweigern. Nur bei unwesentlichen Mängeln (rein kosmetische Fehler) dürfen Sie die Abnahme nicht verweigern, müssen die Mängel aber im Protokoll festhalten.

Was passiert, wenn ich die Abnahme verweigere?

Der Bauunternehmer muss die Mängel beseitigen und Sie erneut zur Abnahme auffordern. In dieser Zeit trägt er weiterhin die Beweislast und das Risiko. Die Verweigerung muss allerdings begründet sein.

Wie lange habe ich nach der Abnahme Gewährleistung?

Nach BGB beträgt die Gewährleistungsfrist fünf Jahre ab Abnahme. Wurde im Vertrag die VOB/B vereinbart, sind es vier Jahre. Prüfen Sie Ihren Bauvertrag auf entsprechende Klauseln.

Kann ich nachträglich Mängel geltend machen, die bei der Abnahme nicht erkannt wurden?

Ja, innerhalb der Gewährleistungsfrist. Allerdings müssen Sie nach der Abnahme beweisen, dass der Mangel bereits bei Abnahme vorhanden war. Das ist bei verdeckten Mängeln wie Abdichtungsfehlern oft schwierig und erfordert ein Sachverständigengutachten.

Was kostet ein Sachverständiger bei der Bauabnahme?

Die Kosten richten sich nach Umfang und Art des Bauvorhabens. Detaillierte Informationen finden Sie auf unserer Kostenseite.

Kann ich die Abnahme auch selbst durchführen?

Rechtlich ja. Praktisch übersehen Laien jedoch regelmäßig verdeckte Mängel, die sich erst Monate oder Jahre später als teure Schäden zeigen. Ein unabhängiger Sachverständiger macht sich innerhalb weniger Stunden bezahlt.

Was ist eine fiktive Abnahme?

Wenn der Bauunternehmer Ihnen die Fertigstellung anzeigt und Sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist (in der Regel 12 Werktage) reagieren, gilt die Leistung als abgenommen. Reagieren Sie deshalb immer schriftlich auf eine Fertigstellungsanzeige.

Soll ich einen Bautenstandsbericht vor der Abnahme anfertigen lassen?

Ein Bautenstandsbericht durch einen Sachverständigen vor der Abnahme ist sinnvoll. Er gibt Ihnen einen Überblick über den tatsächlichen Fertigstellungsgrad und deckt Mängel auf, die im Abnahmeprotokoll festgehalten werden müssen.

Sie planen eine Bauabnahme für Nürnberg oder der Metropolregion und möchten einen DEKRA-zertifizierten Sachverständigen dabei haben? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular.