Gutachter beim Hauskauf: Wer zahlt?

Das Wichtigste in Kürze:

Den Gutachter beim Hauskauf beauftragt und bezahlt in der Regel der Käufer, da er das größte Interesse an einer unabhängigen Einschätzung hat.
Eine Kostenteilung mit dem Verkäufer ist unüblich, kann aber individuell vereinbart werden.
Vermieter können die Gutachterkosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen.
Selbstnutzer haben keine Möglichkeit, die Kosten steuerlich abzusetzen.
Die Investition in eine professionelle Kaufberatung für Nürnberg kann den Kaufpreis um ein Vielfaches des Gutachterhonorars senken.

Wer einen Gutachter beim Hauskauf beauftragt, stellt sich schnell die Frage: Wer zahlt das eigentlich? Die Kosten für eine sachverständige Begutachtung sind ein regelmäßiger Diskussionspunkt zwischen Käufern und Verkäufern. Gerade bei Immobilien für Nürnberg mit ihrer teils komplexen Bausubstanz aus verschiedenen Epochen lohnt sich eine fachkundige Einschätzung. Dieser Artikel klärt, wer die Kosten trägt, ob Verhandlungsspielraum besteht und unter welchen Umständen Sie das Honorar steuerlich absetzen können.

Wer beauftragt und bezahlt den Gutachter beim Hauskauf?

In der Praxis beauftragt und bezahlt fast immer der Käufer den Gutachter. Das hat einen einfachen Grund: Der Käufer möchte eine unabhängige, objektive Einschätzung des Gebäudezustands, bevor er eine Kaufentscheidung trifft.

Es gibt keine gesetzliche Vorschrift, die regelt, wer den Sachverständigen zu bezahlen hat. Es gilt der Grundsatz: Wer bestellt, bezahlt. Da der Gutachter im Auftrag des Käufers tätig wird und dessen Interessen dient, trägt der Käufer die Kosten.

Das ist auch aus einem anderen Grund sinnvoll: Ein vom Käufer beauftragter Gutachter ist unabhängig vom Verkäufer. Er hat keinen Anreiz, den Zustand der Immobilie schönzureden. Diese Unabhängigkeit ist der eigentliche Wert einer professionellen Kaufberatung.

In seltenen Fällen beauftragt auch der Verkäufer einen Gutachter, etwa um den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln oder um Transparenz gegenüber Kaufinteressenten zu schaffen. In diesem Fall trägt der Verkäufer die Kosten für sein eigenes Gutachten. Beide Gutachten sind voneinander unabhängig.

Kann man die Gutachterkosten mit dem Verkäufer teilen?

Eine Kostenteilung ist grundsätzlich möglich, aber in der Praxis selten. Der Verkäufer hat in der Regel kein Interesse daran, für ein Gutachten zu zahlen, das möglicherweise Mängel aufdeckt und seinen Verhandlungsspielraum einschränkt.

Es gibt jedoch Situationen, in denen eine Kostenteilung realistisch ist:

Langer Vermarktungszeitraum: Steht eine Immobilie seit Monaten zum Verkauf, ist der Verkäufer eher bereit, dem Käufer entgegenzukommen.
Mehrere Interessenten: Manche Verkäufer beauftragen selbst ein Gutachten und stellen es allen Interessenten zur Verfügung. Das beschleunigt den Verkaufsprozess.
Erbimmobilien: Erben kennen den Zustand des Gebäudes oft nicht und haben ein eigenes Interesse an einer objektiven Einschätzung.

Wenn Sie eine Kostenteilung anstreben, sprechen Sie das Thema offen an, am besten bevor Sie den Gutachter beauftragen. Halten Sie eine Vereinbarung schriftlich fest.

Mehr zu den einzelnen Leistungen und deren Umfang erfahren Sie auf unserer Seite zu Gutachten und Kurzgutachten.

Lassen sich die Kosten steuerlich absetzen?

Ob Sie die Gutachterkosten steuerlich geltend machen können, hängt davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen wollen.

Vermietung und Verpachtung

Wenn Sie die Immobilie als Kapitalanlage kaufen und vermieten, können Sie die Kosten für den Gutachter als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Das gilt auch dann, wenn Sie die Immobilie am Ende doch nicht kaufen. Entscheidend ist, dass die Beauftragung des Gutachters im Zusammenhang mit der beabsichtigten Einkunftserzielung steht.

Bewahren Sie die Rechnung des Sachverständigen auf und legen Sie sie Ihrem Steuerberater oder dem Finanzamt zusammen mit Ihrer Steuererklärung vor.

Eigennutzung

Bei Eigennutzung können Sie die Gutachterkosten leider nicht steuerlich absetzen. Private Anschaffungskosten, zu denen auch Erwerbsnebenkosten gehören, sind steuerlich nicht relevant. Das gilt für die Grunderwerbsteuer ebenso wie für Notar, Makler und eben auch den Sachverständigen.

Gewerbliche Nutzung

Unternehmer, die eine Immobilie für betriebliche Zwecke erwerben, können die Gutachterkosten als Betriebsausgabe absetzen. Auch bei gemischter Nutzung (teilweise betrieblich, teilweise privat) ist ein anteiliger Abzug möglich.

Haben Sie Fragen zur Beauftragung eines Sachverständigen? Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch.

Warum lohnt sich die Investition trotzdem?

Auch wenn die Kosten für den Gutachter beim Käufer liegen und sich steuerlich nicht immer absetzen lassen: Die Investition rechnet sich fast immer.

Ein Sachverständiger deckt Mängel auf, die Sie als Laie nicht erkennen können. Feuchte Keller, marode Leitungen, Schadstoffe oder statische Probleme werden bei einer professionellen Begehung identifiziert. Diese Erkenntnisse geben Ihnen zwei Vorteile:

Verhandlungsgrundlage: Dokumentierte Mängel sind ein sachliches Argument für eine Kaufpreisreduzierung. Die Ersparnis übersteigt die Gutachterkosten in den meisten Fällen deutlich.
Planungssicherheit: Sie wissen vor dem Kauf, welche Sanierungen anstehen und können die Kosten realistisch kalkulieren.

Gerade bei der Nürnberger Bausubstanz lohnt sich ein geschulter Blick. Die Mischbauweise aus historischen Fundamenten und Nachkriegs-Aufbauten, der setzungsanfällige Keupersandstein als Baugrund und die teilweise fehlenden Horizontalsperren in Gründerzeitvierteln wie Gostenhof oder Galgenhof sind Risikofaktoren, die ein erfahrener Sachverständiger gezielt untersucht. Auch bei Nachkriegssiedlungen in Langwasser oder Schweinau treten regelmäßig altersbedingte Schwachstellen auf, die bei einer fachkundigen Schadensbewertung ans Licht kommen. Die Kosten für den Sachverständigen stehen dabei in keinem Verhältnis zu den Risiken, die ein uninformierter Kauf mit sich bringt.

Welche Art von Gutachten brauche ich beim Hauskauf?

Nicht jeder Hauskauf erfordert ein vollständiges Wertgutachten. Je nach Situation reichen unterschiedliche Leistungsstufen aus.

Kaufbegleitung: Der Sachverständige begleitet Sie zur Besichtigung, prüft den baulichen Zustand und gibt eine mündliche Einschätzung mit kurzer schriftlicher Zusammenfassung. Das ist die häufigste und wirtschaftlichste Variante für Selbstnutzer.
Kurzgutachten: Eine schriftliche Dokumentation der wichtigsten Mängel und des allgemeinen Gebäudezustands. Geeignet als Verhandlungsgrundlage.
Vollgutachten: Eine umfassende schriftliche Begutachtung mit detaillierter Mängeldokumentation, Fotodokumentation und Kostenschätzung für notwendige Sanierungen. Sinnvoll bei hochwertigen Immobilien oder wenn rechtliche Auseinandersetzungen absehbar sind.

Detaillierte Informationen zu den einzelnen Leistungen finden Sie auf unserer Kostenseite.

Häufige Fragen

Muss der Verkäufer den Gutachter ins Haus lassen?

Nein. Der Verkäufer ist nicht verpflichtet, einem vom Käufer beauftragten Gutachter Zutritt zu gewähren. In der Praxis stimmen die meisten Verkäufer jedoch zu, da eine Verweigerung Misstrauen weckt und den Verkauf erschwert.

Kann ich den Gutachter schon vor dem Kaufvertrag beauftragen?

Ja, das ist sogar empfehlenswert. Die Begutachtung sollte vor dem Notartermin stattfinden, damit Sie die Ergebnisse in Ihre Kaufentscheidung einbeziehen können.

Was passiert, wenn der Gutachter schwere Mängel findet?

Sie können den Kaufpreis nachverhandeln, vom Kauf zurücktreten (sofern noch kein Kaufvertrag geschlossen wurde) oder den Kauf mit Kenntnis der Mängel und entsprechender Preisanpassung durchführen.

Zahlt die Bank den Gutachter bei einer Finanzierung?

Nein. Banken erstellen zwar eigene Wertgutachten für die Kreditvergabe, diese dienen aber der Absicherung des Darlehens und nicht der Beurteilung des baulichen Zustands. Die Kosten für einen bautechnischen Sachverständigen trägt der Käufer selbst.

Kann ich die Kosten auf den Kaufpreis aufschlagen lassen?

Nein. Die Gutachterkosten sind Erwerbsnebenkosten des Käufers und werden nicht auf den Kaufpreis aufgeschlagen. Sie können die Ergebnisse des Gutachtens aber nutzen, um den Kaufpreis zu verhandeln.

Wie finde ich einen unabhängigen Gutachter?

Achten Sie auf Zertifizierungen wie DEKRA oder TÜV. Ein unabhängiger Sachverständiger sollte keinerlei geschäftliche Verbindung zum Verkäufer, Makler oder Kreditinstitut haben.

Brauche ich bei einem Neubau auch einen Gutachter?

Bei einem Neubau empfiehlt sich eine baubegleitende Qualitätssicherung während der Bauphase. Diese ist noch wichtiger als eine einmalige Begutachtung, da Mängel im Rohbau später nicht mehr sichtbar sind.

Ist ein Online-Gutachten eine Alternative?

Nein. Eine seriöse Begutachtung erfordert eine Begehung vor Ort. Nur so lassen sich Feuchtigkeit, Risse, Gerüche und andere Auffälligkeiten feststellen. Reine Schreibtisch-Bewertungen auf Basis von Fotos ersetzen keine fachkundige Ortsbesichtigung.

Sie möchten eine Immobilie für Nürnberg vor dem Kauf begutachten lassen? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Als DEKRA-zertifizierter Sachverständiger beraten wir Sie unabhängig und kompetent.