Wer einen Sachverständigen für eine Immobilie in Nürnberg und Umgebung sucht, stößt auf vier Bezeichnungen: freier Sachverständiger, zertifizierter Sachverständiger, öffentlich bestellter Sachverständiger und vereidigter Sachverständiger. Zwei davon kann sich jeder selbst geben, eine ist ein Prüfungsergebnis, eine ist ein hoheitlicher Akt. Der Unterschied entscheidet nicht über die Qualität eines Gutachtens, wohl aber darüber, wofür es taugt.
Was bedeutet "freier Sachverständiger"?
Jede Person darf sich in Deutschland als Sachverständiger bezeichnen. Der Begriff ist gesetzlich nicht geschützt. Weder eine bestimmte Ausbildung noch eine Prüfung oder Berufserfahrung sind dafür vorgeschrieben.
Das bedeutet nicht, dass freie Sachverständige grundsätzlich unqualifiziert sind. Viele verfügen über langjährige Berufserfahrung im Bauwesen, als Architekt oder als Ingenieur. Allerdings fehlt eine unabhängige Überprüfung dieser Qualifikation. Auftraggeber müssen sich auf Referenzen, Berufserfahrung und den persönlichen Eindruck verlassen.
Für Verbraucher liegt hier das Problem: Ohne externe Prüfung ist schwer zu beurteilen, ob ein freier Sachverständiger tatsächlich die nötige Fachkompetenz mitbringt. Besonders bei komplexen Fragestellungen wie Bauschadensbewertungen oder Feuchtigkeitsgutachten kann fehlende Kompetenz zu falschen Ergebnissen führen.
Was bedeutet "DEKRA-zertifiziert" oder "TÜV-geprüft"?
DEKRA-zertifizierte und TÜV-geprüfte Sachverständige haben ihre Fachkompetenz in einem standardisierten Prüfungsverfahren nachgewiesen. Die Prüfung nimmt eine Zertifizierungsgesellschaft ab, die dafür ein eigenes Zertifizierungsprogramm führt. Ein Teil dieser Programme ist nach der internationalen Norm DIN EN ISO/IEC 17024 für Personenzertifizierung akkreditiert.
Das Prüfungsverfahren umfasst in der Regel:
- Nachweis der Fachausbildung: eine einschlägige Ausbildung oder ein Studium im Bauwesen, etwa als staatlich geprüfter Bautechniker, Handwerksmeister, Architekt oder im Bauingenieurwesen.
- Berufserfahrung: Mehrere Jahre praktische Tätigkeit im Fachgebiet.
- Schriftliche Prüfung: Fachfragen zu Bautechnik, Baustoffkunde, Bauphysik und den relevanten Normen.
- Mündliche Prüfung: Erörterung von Fallbeispielen und Begutachtungsmethoden.
- Probegutachten: Erstellung eines Gutachtens, das von erfahrenen Prüfern bewertet wird.
Die Zertifizierung ist befristet und muss regelmäßig erneuert werden. Dafür sind Weiterbildungsnachweise erforderlich. Das stellt sicher, dass zertifizierte Sachverständige auf dem aktuellen Stand der Technik und Normung bleiben.
Ein wesentlicher Vorteil der Zertifizierung: Sie ist an eine bestimmte Fachrichtung gebunden. Ein Sachverständiger, der für Schäden an Gebäuden zertifiziert ist, hat seine Kompetenz genau in diesem Bereich nachgewiesen.
Mehr über die Arbeit eines zertifizierten Sachverständigen erfahren Sie auf unserer Seite zu Gutachten und Kurzgutachten.
Wofür steht DEKRA, und ist die DEKRA staatlich?
DEKRA steht für Deutscher Kraftfahrzeug-Überwachungs-Verein. Die Organisation wurde 1925 in Berlin gegründet, das operative Geschäft führt heute die DEKRA SE, die vollständig dem DEKRA e.V. gehört.
Staatlich ist die DEKRA nicht. Sie ist keine Behörde und kein Teil der Verwaltung, sondern eine privatwirtschaftlich organisierte Prüforganisation. Für einzelne Aufgaben, etwa die Hauptuntersuchung an Fahrzeugen, ist sie amtlich anerkannt und handelt dort im gesetzlich geregelten Rahmen. Die Zertifizierung von Sachverständigen gehört nicht dazu: Sie ist eine private Kompetenzprüfung, die ihren Wert aus dem Prüfungsverfahren zieht, nicht aus einer Amtsstellung. Dasselbe gilt für den TÜV.
Diese Unterscheidung ist keine Spitzfindigkeit. Wer eine Zertifizierung als staatliche Anerkennung verkauft, führt seine Auftraggeber in die Irre. Umgekehrt sagt eine private Prüfung nichts über mangelnde Qualität aus, das Prüfungsverfahren ist anspruchsvoll und regelmäßig zu erneuern.
Was bedeutet "öffentlich bestellt und vereidigt"?
Die öffentliche Bestellung und Vereidigung ist die höchste formale Qualifikationsstufe für Sachverständige in Deutschland. Rechtsgrundlage ist § 36 der Gewerbeordnung. Danach bestellt die nach Landesrecht zuständige Stelle, für das Bauwesen in aller Regel eine Industrie- und Handelskammer, eine Handwerkskammer oder eine Architekten- und Ingenieurkammer, auf Antrag für ein bestimmtes Sachgebiet, sofern für dieses Sachgebiet ein Bedarf besteht, der Bewerber besondere Sachkunde nachweist und keine Bedenken gegen seine Eignung bestehen. Die Bestellung kann befristet und mit Auflagen versehen werden.
Die Bezeichnung selbst ist strafrechtlich geschützt. Wer sich unbefugt als öffentlich bestellter Sachverständiger ausgibt oder eine zum Verwechseln ähnliche Bezeichnung führt, macht sich nach § 132a StGB strafbar. Für den freien Begriff Sachverständiger gilt das nicht, dort greift nur das Wettbewerbsrecht.
Die Anforderungen sind streng:
- Besondere Sachkunde: Nachweis überdurchschnittlicher Fachkenntnisse, in der Regel durch ein mehrstufiges Prüfungsverfahren mit Gutachten, Fachgespräch und Praxisnachweis.
- Persönliche Eignung: Zuverlässigkeit, geordnete wirtschaftliche Verhältnisse, keine Vorstrafen.
- Vereidigung: Der Sachverständige leistet einen Eid auf die unparteiische, gewissenhafte und nach bestem Wissen und Gewissen erstattete Gutachtertätigkeit.
- Überwachung: Die bestellende Kammer überwacht die Tätigkeit des Sachverständigen. Bei Pflichtverstößen kann die Bestellung entzogen werden.
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige unterliegen besonderen Pflichten: Sie müssen Aufträge persönlich ausführen, dürfen keine Aufträge annehmen, bei denen Befangenheit bestehen könnte, und müssen ihre Gutachten unparteiisch erstatten.
Die öffentliche Bestellung ist an ein konkretes Sachgebiet gebunden, etwa "Schäden an Gebäuden" oder "Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken".
Wann brauche ich welche Qualifikation?
Die Wahl der richtigen Qualifikationsstufe hängt vom Zweck des Gutachtens ab.
Privates Gutachten (Hauskauf, Baumängel, Sanierungsplanung): Für die meisten privaten Gutachten ist eine DEKRA- oder TÜV-Zertifizierung eine verlässliche Grundlage. Der Sachverständige hat seine Kompetenz in einem unabhängigen Verfahren nachgewiesen. Eine öffentliche Bestellung ist hier nicht erforderlich.
Typische Fälle: Hauskaufberatung, Schimmelgutachten, Baubegleitung, Sanierungsberatung, Thermografie.
Gerichtsgutachten: Hier steht es im Gesetz. Nach § 404 Abs. 3 ZPO sollen andere Personen nur dann als Sachverständige gewählt werden, wenn besondere Umstände es erfordern, sofern für die Art des Gutachtens Sachverständige öffentlich bestellt sind. Ein Gericht darf also auch andere beauftragen, tut es aber im Regelfall nicht. Wer ein Privatgutachten für ein laufendes Verfahren braucht, ist an diese Rangfolge nicht gebunden; der Unterschied zwischen beiden Gutachtenarten steht in unserem Beitrag zu Privat- und Gerichtsgutachten.
Behördliche Verfahren: In manchen Verwaltungsverfahren, etwa bei Baugenehmigungen oder Denkmalschutzfragen, kann die Behörde einen öffentlich bestellten Sachverständigen verlangen.
Versicherungsschäden: Versicherungen akzeptieren in der Regel sowohl zertifizierte als auch öffentlich bestellte Sachverständige. Entscheidend ist hier die Fachkompetenz für den konkreten Schadensfall.
Haben Sie Fragen, welche Qualifikation für Ihren Fall die richtige ist? Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Einschätzung.
Wie wir selbst eingestuft sind
Zu einem Text über Qualifikationsstufen gehört die eigene Einordnung. Jörg Aichinger ist DEKRA-geprüfter Bausachverständiger und staatlich geprüfter Bautechniker, außerdem vom Bauherren-Schutzbund bestellter Gutachter. Er ist nicht öffentlich bestellt und nicht vereidigt.
Die Bestellung durch einen Verband und die öffentliche Bestellung nach § 36 GewO sind zwei verschiedene Dinge, und wir vermischen sie nicht. Für Hauskaufberatung, Baumängel, Feuchte- und Schimmelschäden, Baubegleitung und Privatgutachten ist diese Qualifikation die richtige Grundlage. Braucht Ihr Fall zwingend einen öffentlich bestellten Sachverständigen, etwa weil ein Gericht ihn bestellen soll, sagen wir Ihnen das und nennen Ihnen den Weg über die zuständige Kammer. Mehr zu Werdegang und Arbeitsweise steht auf der Seite über uns.
Worauf sollte ich bei der Auswahl achten?
Die Qualifikationsstufe ist ein wichtiges Kriterium, aber nicht das einzige. Folgende Punkte sind bei der Auswahl eines Sachverständigen ebenfalls relevant:
- Fachgebiet: Die Zertifizierung oder Bestellung muss zum konkreten Anliegen passen. Ein Sachverständiger für Brandschäden ist nicht automatisch qualifiziert für Schimmelbegutachtung.
- Regionale Erfahrung: Kenntnis der lokalen Bauweisen und Baugrundverhältnisse ist bei Gebäudegutachten wichtig. Wer regelmäßig Immobilien in Nürnberg und der Metropolregion begutachtet, kennt die typischen Probleme der regionalen Bausubstanz.
- Unabhängigkeit: Der Sachverständige sollte keine wirtschaftlichen Verbindungen zu Bauunternehmen, Maklern oder Sanierungsfirmen haben.
- Transparenz: Seriöse Sachverständige kommunizieren ihre Qualifikation, ihr Fachgebiet und ihre Vorgehensweise offen.
Welche Besonderheiten gelten in Nürnberg und der Region?
Für Immobilien in Nürnberg und der Metropolregion ist regionale Sachkenntnis besonders wertvoll. Die Bausubstanz der Stadt ist von der Kriegszerstörung geprägt. Die Altstadt wurde im Zweiten Weltkrieg zu rund 90 Prozent zerstört, im gesamten Stadtgebiet waren 91 Prozent der Gebäude beschädigt und 39 Prozent völlig zerstört. Viele Gebäude aus dem Wiederaufbau stehen auf Fundamenten aus der Gründerzeit oder dem Mittelalter. Diese Mischbauweise stellt besondere Anforderungen an die Begutachtung.
In den Gründerzeit-Quartieren wie St. Johannis oder Gostenhof finden sich häufig Holzbalkendecken, Sandsteinfundamente und fehlende Horizontalsperren. In den Nachkriegssiedlungen Langwasser und Schweinau ist die Bausubstanz oft einfach ausgeführt und weist nach Jahrzehnten einen entsprechenden Sanierungsstau auf. Der Keupersandstein-Baugrund kann Setzungsprobleme verursachen, die ein erfahrener Sachverständiger sofort erkennt.
Ein Sachverständiger, der diese regionalen Gegebenheiten aus jahrelanger Praxis kennt, kann Probleme schneller identifizieren und gezielter bewerten als ein Kollege ohne Ortskenntnisse.
Wie erkenne ich eine seriöse Zertifizierung?
Nicht jede Zertifizierung hat das gleiche Gewicht. Achten Sie auf folgende Merkmale:
- Akkreditierung: Die Zertifizierungsstelle sollte von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditiert sein. DEKRA und TÜV erfüllen dieses Kriterium.
- DIN EN ISO/IEC 17024: Diese internationale Norm regelt die Personenzertifizierung. Eine Zertifizierung nach dieser Norm ist ein verlässliches Qualitätsmerkmal.
- Befristung und Rezertifizierung: Seriöse Zertifizierungen laufen aus und müssen verlängert werden. Bei der DEKRA-Personenzertifizierung für Bau- und Gebäudeschadensbewertung gilt das Zertifikat drei Jahre; die Verlängerung setzt den Nachweis einer Weiterbildung von mindestens 24 Stunden voraus.
- Konkretes Fachgebiet: Die Zertifizierung sollte ein konkretes Sachgebiet benennen, nicht nur allgemein "Bausachverständiger".
Vorsicht bei Bezeichnungen, die offiziell klingen, aber keine akkreditierte Grundlage haben. Formulierungen wie "geprüfter Gutachter" oder "diplomierter Sachverständiger" ohne Angabe der prüfenden Stelle sollten hinterfragt werden.
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Häufige Fragen
Ist die DEKRA eine staatliche Stelle?
Nein. Die DEKRA ist eine privatwirtschaftliche Prüforganisation, gegründet 1925 als Deutscher Kraftfahrzeug-Überwachungs-Verein. Für bestimmte Aufgaben wie die Hauptuntersuchung an Fahrzeugen ist sie amtlich anerkannt, eine Behörde ist sie deshalb nicht. Die Zertifizierung von Sachverständigen ist eine private Kompetenzprüfung.
Wer bestellt öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige?
Nach § 36 GewO die nach Landesrecht zuständige Stelle, für das Bauwesen meist die Industrie- und Handelskammer, die Handwerkskammer oder die Architekten- und Ingenieurkammer. Voraussetzung sind besondere Sachkunde, persönliche Eignung und ein Bedarf an Sachverständigenleistungen auf dem Sachgebiet.
Darf sich jeder als Sachverständiger bezeichnen?
Ja, die Bezeichnung "Sachverständiger" ist in Deutschland nicht geschützt. Geschützt ist nur die Bezeichnung "öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger". Wer diese Bezeichnung unbefugt führt oder eine zum Verwechseln ähnliche verwendet, macht sich nach § 132a StGB strafbar.
Ist ein öffentlich bestellter Sachverständiger automatisch kompetenter als ein DEKRA-zertifizierter?
Nicht zwangsläufig. Beide haben ihre Kompetenz in anspruchsvollen Prüfungsverfahren nachgewiesen. Die öffentliche Bestellung bringt zusätzliche Pflichten (Eid, Überwachung durch die Kammer) mit, was vor allem bei Gerichtsverfahren relevant ist. Für private Gutachten ist die fachliche Kompetenz und Erfahrung entscheidender als die formale Stufe.
Was kostet ein Gutachten bei einem DEKRA-zertifizierten Sachverständigen?
Die Kosten richten sich nach Umfang und Art der Begutachtung, nicht nach der Qualifikationsstufe des Sachverständigen. Detaillierte Informationen finden Sie auf unserer Kostenseite.
Kann ein DEKRA-zertifizierter Sachverständiger auch vor Gericht auftreten?
Ja. Gerichte können grundsätzlich jeden Sachverständigen beauftragen, den sie für kompetent halten. In der Praxis bevorzugen viele Gerichte öffentlich bestellte Sachverständige, sind aber nicht darauf beschränkt.
Wie lange dauert es, DEKRA-zertifiziert zu werden?
Die Vorbereitung auf die Zertifizierungsprüfung dauert je nach Vorkenntnissen mehrere Monate. Voraussetzung sind eine einschlägige Ausbildung oder ein Studium im Bauwesen und mehrere Jahre Berufserfahrung. Das Prüfungsverfahren selbst umfasst schriftliche und mündliche Prüfungen sowie ein Probegutachten.
Was passiert, wenn ein zertifizierter Sachverständiger schlecht arbeitet?
Bei DEKRA-zertifizierten Sachverständigen kann eine Beschwerde bei der DEKRA eingereicht werden. Die Zertifizierungsstelle prüft den Fall und kann im Extremfall die Zertifizierung entziehen. Bei öffentlich bestellten Sachverständigen überwacht die bestellende Kammer die Tätigkeit und kann die Bestellung widerrufen.
Gibt es Unterschiede zwischen DEKRA- und TÜV-Zertifizierung?
Beide Häuser prüfen nach eigenen Zertifizierungsprogrammen mit vergleichbarem Aufbau aus Fachprüfung und Probegutachten; ein Teil dieser Programme ist zusätzlich nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditiert. Fragen Sie im Zweifel nach, welches Programm hinter einem Zertifikat steht. Die Wahl zwischen DEKRA und TÜV ist keine Qualitätsfrage. Entscheidend ist, dass die Zertifizierung zum konkreten Fachgebiet passt.
Brauche ich für eine Hauskaufberatung einen öffentlich bestellten Sachverständigen?
Nein. Für eine Kaufberatung ist eine DEKRA- oder TÜV-Zertifizierung völlig ausreichend. Wichtiger als die formale Stufe ist die praktische Erfahrung mit der Bausubstanz in der Region.
Sachverständiger in Nürnberg beauftragen
Unser Büro in Nürnberg liegt in der Ostendstraße 111 in Mögeldorf, der Stammsitz ist in Bayreuth. Von beiden Standorten aus betreuen wir Auftraggeber im Umkreis von rund 150 Kilometern, also Nürnberg, Fürth, Erlangen, Schwabach, Forchheim, Neumarkt und Ansbach. Ein Ortstermin kostet je nach Umfang 90 bis 180 Euro brutto je Stunde, ein vollständiges Gutachten beginnt bei 750 Euro. Beide Angaben sind unverbindlich. Was Sie im Einzelfall brauchen, klären wir vorab am Telefon unter 0921 163 932 51.
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