Welche Bauschäden auftreten, hängt für Nürnberg stark vom Stadtteil ab. Der Grund ist die Bauepoche: Ein Gründerzeit-Altbau versagt an anderen Stellen als eine Großsiedlung der 1970er Jahre oder ein Neubaugebiet. Dieser Atlas fasst zusammen, welche Bausubstanz in welchem Nürnberger Stadtteil dominiert und welche Schäden dort typischerweise auftreten. Grundlage sind Begutachtungen vor Ort.
Die Angaben dürfen mit Quellenangabe zitiert werden. Stand: Juli 2026.
Bauepochen und Schäden für Nürnberg im Überblick
| Stadtteil | Bauepoche | Bausubstanz | Häufigster Schaden |
|---|---|---|---|
| Langwasser | 1960er–1970er | Großsiedlung, Plattenbauten, Hochhäuser, Zeilenbauten | Sanierungsstau bei Flachdächern |
| St. Johannis | Gründerzeit (1880–1910) | Gründerzeit-Altbauten, Holzbalkendecken, historischer Friedhof-Umgebung | Holzbalkendecken mit Durchfeuchtung |
| Gostenhof | Gründerzeit + Nachkrieg | Dichter Altbau, Szeneviertel, Blockrandbebauung, Hinterhöfe | Feuchte Erdgeschosswohnungen |
| Maxfeld | Gründerzeit (1890–1910) | Gutbürgerliche Gründerzeit-Quartiere, repräsentative Mehrfamilienhäuser | Alterungsschäden an Stuckfassaden |
| Mögeldorf | 1920er–1960er | Einfamilienhäuser, älterer Bestand, gewachsenes Wohngebiet | Setzungsrisse bei Altbauten auf Sandstein |
| Eibach | 1950er–1970er | Gewachsenes Wohngebiet, Reihen- und Einfamilienhäuser, Nachkriegsbauten | Mangelhafte Wärmedämmung der Nachkriegszeit |
| Thon | 1930er–1970er, Neubau | Gemischt: Reihen-, Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser | Rissbildung durch heterogenen Baugrund |
| Ziegelstein | 1960er–2000er | Einfamilienhäuser, Neubauten, ruhige Wohnlage | Baumängel bei Neubauten (WDVS-Verarbeitung) |
| Röthenbach | 1950er–1970er | Nachkriegsbauten, Industrie-Umfeld, Arbeitersiedlungen | Schadstoffbelastung durch Industrienähe |
| Galgenhof | Gründerzeit + Wiederaufbau | Dichte Gründerzeit-Bebauung, Südstadt, Blockrandbebauung | Holzbalkendecken mit Schwamm- und Insektenbefall |
| Schweinau | 1900er–1960er | Industriegeschichte, gemischte Bebauung, Arbeiterwohnquartiere | Altlasten im Boden durch Industriehistorie |
| Wöhrd | Gründerzeit + Wiederaufbau | Pegnitz-Insel, Hochwassergebiet, sanierter Altbau + Neubau | Hochwasserschäden und -gefährdung durch Pegnitz-Nähe |
| Erlenstegen | 1920er–1960er, Villen | Villengebiet, hochwertige Bausubstanz, große Grundstücke | Alterungsschäden an hochwertiger Bausubstanz |
| Gibitzenhof | Gründerzeit + Nachkrieg | Südlich, gemischte Bebauung aus Gründerzeit und Nachkriegszeit | Mischbauweise-Probleme (Gründerzeit-Fundamente + Nachkriegs-Aufbauten) |
| Gartenstadt | 1920er–1930er (Gartenstadtbewegung) | 20er-Jahre-Siedlung, Denkmalschutz, Genossenschaftsbauten | Denkmalschutz-Auflagen bei Sanierung |
Die Stadtteile im Einzelnen
Welche Bauschäden sind in Langwasser typisch?
In Langwasser dominiert Großsiedlung, Plattenbauten, Hochhäuser, Zeilenbauten aus der Zeit 1960er–1970er. Der häufigste Schaden ist sanierungsstau bei Flachdächern. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Sanierungsstau bei Flachdächern
- Asbestbelastung in Plattenbauten
- Wärmebrücken an Fertigteilbau-Elementen
- Feuchtigkeit in Tiefgaragen
Postleitzahl 90471, 90473. Ausführlich: Bausachverständiger für Langwasser.
Welche Bauschäden sind in St. Johannis typisch?
In St. Johannis dominiert Gründerzeit-Altbauten, Holzbalkendecken, historischer Friedhof-Umgebung aus der Zeit Gründerzeit (1880–1910). Der häufigste Schaden ist holzbalkendecken mit Durchfeuchtung. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Holzbalkendecken mit Durchfeuchtung
- Rissbildung im Sandstein-Mauerwerk
- Unzureichende Abdichtung historischer Keller
- Denkmalschutz-Auflagen bei Sanierung
Postleitzahl 90419. Ausführlich: Bausachverständiger für St. Johannis.
Welche Bauschäden sind in Gostenhof typisch?
In Gostenhof dominiert Dichter Altbau, Szeneviertel, Blockrandbebauung, Hinterhöfe aus der Zeit Gründerzeit + Nachkrieg. Der häufigste Schaden ist feuchte Erdgeschosswohnungen. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Feuchte Erdgeschosswohnungen
- Schadstoffbelastung (Blei, Asbest) in unsanierten Altbauten
- Mangelhafte Trittschalldämmung
- Sanierungsbedarf bei Fassaden
Postleitzahl 90429. Ausführlich: Bausachverständiger für Gostenhof.
Welche Bauschäden sind in Maxfeld typisch?
In Maxfeld dominiert Gutbürgerliche Gründerzeit-Quartiere, repräsentative Mehrfamilienhäuser aus der Zeit Gründerzeit (1890–1910). Der häufigste Schaden ist alterungsschäden an Stuckfassaden. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Alterungsschäden an Stuckfassaden
- Feuchtigkeitsschäden in Souterrainwohnungen
- Holzschädlingsbefall in Dachstühlen
- Veraltete Haustechnik (Gas, Elektrik)
Postleitzahl 90409. Ausführlich: Bausachverständiger für Maxfeld.
Welche Bauschäden sind in Mögeldorf typisch?
In Mögeldorf dominiert Einfamilienhäuser, älterer Bestand, gewachsenes Wohngebiet aus der Zeit 1920er–1960er. Der häufigste Schaden ist setzungsrisse bei Altbauten auf Sandstein. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Setzungsrisse bei Altbauten auf Sandstein
- Veraltete Drainage-Systeme
- Undichte Flachdächer der 60er
- Feuchte Kellerräume
Postleitzahl 90482. Ausführlich: Bausachverständiger für Mögeldorf.
Welche Bauschäden sind in Eibach typisch?
In Eibach dominiert Gewachsenes Wohngebiet, Reihen- und Einfamilienhäuser, Nachkriegsbauten aus der Zeit 1950er–1970er. Der häufigste Schaden ist mangelhafte Wärmedämmung der Nachkriegszeit. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Mangelhafte Wärmedämmung der Nachkriegszeit
- Rissbildung durch Bodenbewegungen
- Veraltete Heizungsanlagen
- Feuchtigkeitsschäden an Kelleraußenwänden
Postleitzahl 90451. Ausführlich: Bausachverständiger für Eibach.
Welche Bauschäden sind in Thon typisch?
In Thon dominiert Gemischt: Reihen-, Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser aus der Zeit 1930er–1970er, Neubau. Der häufigste Schaden ist rissbildung durch heterogenen Baugrund. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Rissbildung durch heterogenen Baugrund
- Feuchtigkeitsschäden bei älteren Reihenhäusern
- Schimmelprobleme durch mangelnde Lüftung
- Sanierungsstau bei 50er/60er-Bauten
Postleitzahl 90425. Ausführlich: Bausachverständiger für Thon.
Welche Bauschäden sind in Ziegelstein typisch?
In Ziegelstein dominiert Einfamilienhäuser, Neubauten, ruhige Wohnlage aus der Zeit 1960er–2000er. Der häufigste Schaden ist baumängel bei Neubauten (WDVS-Verarbeitung). Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Baumängel bei Neubauten (WDVS-Verarbeitung)
- Setzungsrisse bei Aufstockungen
- Feuchtigkeitsprobleme in Fertighäusern der 70er
- Drainage-Mängel bei Hanglagen
Postleitzahl 90411. Ausführlich: Bausachverständiger für Ziegelstein.
Welche Bauschäden sind in Röthenbach typisch?
In Röthenbach dominiert Nachkriegsbauten, Industrie-Umfeld, Arbeitersiedlungen aus der Zeit 1950er–1970er. Der häufigste Schaden ist schadstoffbelastung durch Industrienähe. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Schadstoffbelastung durch Industrienähe
- Feuchtigkeitsschäden an Nachkriegs-Fundamenten
- Veraltete Versorgungsleitungen
- Schimmel in schlecht gedämmten Wohnblocks
Postleitzahl 90449. Ausführlich: Bausachverständiger für Röthenbach.
Welche Bauschäden sind in Galgenhof typisch?
In Galgenhof dominiert Dichte Gründerzeit-Bebauung, Südstadt, Blockrandbebauung aus der Zeit Gründerzeit + Wiederaufbau. Der häufigste Schaden ist holzbalkendecken mit Schwamm- und Insektenbefall. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Holzbalkendecken mit Schwamm- und Insektenbefall
- Rissbildung in Gründerzeit-Fassaden
- Feuchte Kellergeschosse
- Schallschutzprobleme in Altbauwohnungen
Postleitzahl 90459. Ausführlich: Bausachverständiger für Galgenhof.
Welche Bauschäden sind in Schweinau typisch?
In Schweinau dominiert Industriegeschichte, gemischte Bebauung, Arbeiterwohnquartiere aus der Zeit 1900er–1960er. Der häufigste Schaden ist altlasten im Boden durch Industriehistorie. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Altlasten im Boden durch Industriehistorie
- Feuchteschäden in Mauerwerk
- Veraltete Abdichtung gegen aufsteigende Feuchtigkeit
- Baumängel bei provisorischen Nachkriegs-Reparaturen
Postleitzahl 90431. Ausführlich: Bausachverständiger für Schweinau.
Welche Bauschäden sind in Wöhrd typisch?
In Wöhrd dominiert Pegnitz-Insel, Hochwassergebiet, sanierter Altbau + Neubau aus der Zeit Gründerzeit + Wiederaufbau. Der häufigste Schaden ist hochwasserschäden und -gefährdung durch Pegnitz-Nähe. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Hochwasserschäden und -gefährdung durch Pegnitz-Nähe
- Drückendes Grundwasser in Kellern
- Feuchtigkeitseintritt nach Überschwemmungen
- Sanierungsschäden bei unsachgemäßer Altbau-Modernisierung
Postleitzahl 90489. Ausführlich: Bausachverständiger für Wöhrd.
Welche Bauschäden sind in Erlenstegen typisch?
In Erlenstegen dominiert Villengebiet, hochwertige Bausubstanz, große Grundstücke aus der Zeit 1920er–1960er, Villen. Der häufigste Schaden ist alterungsschäden an hochwertiger Bausubstanz. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Alterungsschäden an hochwertiger Bausubstanz
- Dachstuhl-Sanierungsbedarf bei Villen
- Wärmedämmung historischer Fassaden ohne Substanzverlust
- Feuchtigkeitsprobleme in großen Kellergeschossen
Postleitzahl 90491. Ausführlich: Bausachverständiger für Erlenstegen.
Welche Bauschäden sind in Gibitzenhof typisch?
In Gibitzenhof dominiert Südlich, gemischte Bebauung aus Gründerzeit und Nachkriegszeit aus der Zeit Gründerzeit + Nachkrieg. Der häufigste Schaden ist mischbauweise-Probleme (Gründerzeit-Fundamente + Nachkriegs-Aufbauten). Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Mischbauweise-Probleme (Gründerzeit-Fundamente + Nachkriegs-Aufbauten)
- Feuchte Erdgeschosse bei straßennahen Gebäuden
- Schadstoffbelastung (PAK, Asbest) in Nachkriegsbauten
- Undichte Flachdächer
Postleitzahl 90443. Ausführlich: Bausachverständiger für Gibitzenhof.
Welche Bauschäden sind in Gartenstadt typisch?
In Gartenstadt dominiert 20er-Jahre-Siedlung, Denkmalschutz, Genossenschaftsbauten aus der Zeit 1920er–1930er (Gartenstadtbewegung). Der häufigste Schaden ist denkmalschutz-Auflagen bei Sanierung. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:
- Denkmalschutz-Auflagen bei Sanierung
- Historische Baumaterialien (Ziegelstein, Holz)
- Wärmedämmung unter Denkmalschutz-Bedingungen
- Feuchtigkeitsprobleme in 100 Jahre alten Kellern
Postleitzahl 90453. Ausführlich: Bausachverständiger für Gartenstadt.
Warum die Bauepoche über die Schäden entscheidet
Jede Bauepoche hat ihre Schwachstellen, und sie wiederholen sich. Gründerzeitbauten leiden an Holzbalkendecken und aufsteigender Feuchte. Nachkriegsbauten an mangelhafter Wärmedämmung und Flachdächern. Fertigteil- und Plattenbauten an Wärmebrücken in den Fugen und an Asbest. Neubauten an Ausführungsfehlern beim Wärmedämmverbundsystem und an Abdichtungsmängeln.
Wenn ich eine Immobilie für Nürnberg begutachte, weiß ich deshalb vor dem Ortstermin, wo ich zuerst hinsehe. Das spart Zeit und findet die Schäden, die zählen. Was das kostet, steht auf der Seite Kosten.
Häufig gestellte Fragen
Welche Bauschäden treten in Langwasser typischerweise auf?
In Langwasser dominiert Großsiedlung, Plattenbauten, Hochhäuser, Zeilenbauten aus der Zeit 1960er–1970er. Typisch sind: Sanierungsstau bei Flachdächern, Asbestbelastung in Plattenbauten, Wärmebrücken an Fertigteilbau-Elementen, Feuchtigkeit in Tiefgaragen.
Welche Bauschäden treten in St. Johannis typischerweise auf?
In St. Johannis dominiert Gründerzeit-Altbauten, Holzbalkendecken, historischer Friedhof-Umgebung aus der Zeit Gründerzeit (1880–1910). Typisch sind: Holzbalkendecken mit Durchfeuchtung, Rissbildung im Sandstein-Mauerwerk, Unzureichende Abdichtung historischer Keller, Denkmalschutz-Auflagen bei Sanierung.
Welche Bauschäden treten in Gostenhof typischerweise auf?
In Gostenhof dominiert Dichter Altbau, Szeneviertel, Blockrandbebauung, Hinterhöfe aus der Zeit Gründerzeit + Nachkrieg. Typisch sind: Feuchte Erdgeschosswohnungen, Schadstoffbelastung (Blei, Asbest) in unsanierten Altbauten, Mangelhafte Trittschalldämmung, Sanierungsbedarf bei Fassaden.
Welche Bauschäden treten in Maxfeld typischerweise auf?
In Maxfeld dominiert Gutbürgerliche Gründerzeit-Quartiere, repräsentative Mehrfamilienhäuser aus der Zeit Gründerzeit (1890–1910). Typisch sind: Alterungsschäden an Stuckfassaden, Feuchtigkeitsschäden in Souterrainwohnungen, Holzschädlingsbefall in Dachstühlen, Veraltete Haustechnik (Gas, Elektrik).
Welche Bauschäden treten in Mögeldorf typischerweise auf?
In Mögeldorf dominiert Einfamilienhäuser, älterer Bestand, gewachsenes Wohngebiet aus der Zeit 1920er–1960er. Typisch sind: Setzungsrisse bei Altbauten auf Sandstein, Veraltete Drainage-Systeme, Undichte Flachdächer der 60er, Feuchte Kellerräume.
Welche Bauschäden treten in Eibach typischerweise auf?
In Eibach dominiert Gewachsenes Wohngebiet, Reihen- und Einfamilienhäuser, Nachkriegsbauten aus der Zeit 1950er–1970er. Typisch sind: Mangelhafte Wärmedämmung der Nachkriegszeit, Rissbildung durch Bodenbewegungen, Veraltete Heizungsanlagen, Feuchtigkeitsschäden an Kelleraußenwänden.