Schimmel an der Wand ist ein Symptom. Die Frage, die darüber entscheidet, was tatsächlich hilft und wer am Ende zahlt, lautet: Warum ist genau diese Stelle feucht genug, dass etwas darauf wächst? Ein Schimmelgutachten für Nürnberg beantwortet diese Frage, bevor jemand Putz abschlägt, Dämmplatten setzt oder eine Rechnung schreibt. Mein Name ist Jörg Aichinger, ich bin DEKRA-geprüfter Bausachverständiger und vom Bauherren-Schutzbund bestellter Gutachter, mein Nürnberger Büro liegt in der Ostendstraße 111 in Mögeldorf.
Wann Lüften reicht und wann es das Problem nicht löst
Der Satz, den fast jeder Betroffene zuerst hört, lautet: mehr lüften. Manchmal stimmt er.
Er greift dann, wenn tatsächlich zu viel Feuchte in die Raumluft eingebracht und zu wenig abgeführt wird, etwa in einer kleinen Wohnung mit Wäschetrocknung im Wohnraum und gekipptem Fenster statt Stoßlüftung. In sehr vielen Fällen aber verschiebt der Rat nur die Verantwortung. Schimmel braucht keine nasse Wand. Nach dem Schimmelleitfaden des Umweltbundesamts genügt für Schimmelpilzwachstum eine relative Luftfeuchte von 70 bis 80 Prozent an der Oberfläche des Materials, wenn sie über längere Zeit einwirkt, und die Materialien müssen dafür ausdrücklich nicht sichtbar nass sein. Entscheidend ist damit die Feuchte an der kältesten Oberfläche im Raum und nicht der Wert, den ein Hygrometer mitten im Zimmer anzeigt. Sinkt die Temperatur in einer Außenwandecke im Januar deutlich unter die Raumtemperatur, schlägt sich die Luftfeuchte dort nieder, während das Hygrometer weiterhin unauffällige Werte meldet. Wer in dieser Lage zum Lüften aufgefordert wird, bekämpft eine Ursache, die gar nicht vorliegt. Genau deshalb existieren technische Regeln, die die Oberflächen adressieren statt die Raumluft: Der Leitfaden nennt unter anderem DIN 4108-2 mit den Mindestanforderungen an den Wärmeschutz und DIN 4108-8 zur Vermeidung von Schimmelwachstum in Wohngebäuden.
Für eine erste Einordnung, noch vor jedem Ortstermin, helfen vier Beobachtungen:
- Wo sitzt der Befall? Außenwandecke, Fensterlaibung, Wandfläche hinter einem Schrank, Sockelbereich im Keller oder die Wand hinter der Dusche führen jeweils auf unterschiedliche Ursachen.
- Kommt er nach dem Entfernen an genau derselben Stelle wieder?
- Gab es ein Ereignis davor? Rohrbruch, Fenstertausch, neue Außendämmung, längerer Leerstand oder ein Umbau sind typische Auslöser.
- Sind mehrere Wohnungen betroffen, über- oder nebeneinander? Dann liegt die Ursache selten im Nutzungsverhalten einzelner Haushalte.
Die Wiederkehr an derselben Stelle ist dabei das deutlichste Signal. Wer dieselbe Ecke zum dritten Mal überstreicht, entfernt die Sichtbarkeit und lässt die Ursache stehen. Wie sich die häufigsten Ursachen im Keller unterscheiden, ist im Ratgeber zu Schimmel im Keller und seinen Ursachen ausführlich beschrieben, und was Lüften leisten kann und was nicht, steht im Beitrag Lüften gegen Schimmel.
Warum Wohnungen in Nürnberg unterschiedlich anfällig sind
Nürnberg hat keinen einheitlichen Gebäudebestand, und das schlägt direkt auf die Schadensbilder durch. Nach der Wohnungsmarktbeobachtung 2023 der Stadt Nürnberg stammen rund 22 Prozent aller Wohnungen aus der Zeit bis 1948, gut zwei Drittel wurden zwischen 1949 und 2004 errichtet, knapp 10 Prozent seit 2005. Die Verteilung ist kleinräumig sehr verschieden: In Gostenhof, an der Bärenschanze, der Guntherstraße und der Dianastraße liegt der Altbauanteil teils weit über 40 Prozent, während Langwasser und Altenfurt Nord zu rund 80 bis 90 Prozent aus Wohnungen der Jahre 1949 bis 1980 bestehen.
Quelle der Bestandszahlen: Stadt Nürnberg, Wirtschafts- und Wissenschaftsreferat, Stab Wohnen, Wohnungsmarktbeobachtung 2023, Seite 12.
Aus diesen Baualtersklassen ergeben sich unterschiedliche Schwachstellen. Im Bestand bis 1948 fehlt sehr häufig eine wirksame waagerechte Sperrschicht im Mauerwerk, oder sie ist über die Jahrzehnte gealtert. Feuchte steigt dann kapillar aus dem Erdreich in Kellerwände und Sockelbereiche auf, unabhängig davon, wie oft gelüftet wird. Die typischen Folgen und die Prüfschritte dazu behandelt der Ratgeber zu aufsteigender Feuchtigkeit.
Der große Nachkriegsbestand von 1949 bis in die 1970er Jahre hat ein anderes Problem. Außenwände sind dort oft dünn und ungedämmt, Betonstürze, Deckenauflager und Balkonplatten reichen als durchgehende Bauteile von innen nach außen. Diese Stellen sind im Winter messbar kälter als die übrige Wandfläche, und dort setzt sich die Raumluftfeuchte ab. Wird in einem solchen Gebäude nachträglich die Fensterebene erneuert, verschärft sich die Lage regelmäßig: Die alten, undichten Fenster waren faktisch die Lüftung des Gebäudes. Fällt dieser unbeabsichtigte Luftwechsel weg, ohne dass sich das Lüftungsverhalten ändert, findet die Feuchte den nächsten kalten Punkt, und das ist nach dem Fenstertausch die ungedämmte Wandecke.
Nach meiner Erfahrung ist das der Fall, der am häufigsten falsch entschieden wird. Ein Eigentümer lässt energetisch sinnvolle neue Fenster einbauen, ein halbes Jahr später wächst in zwei Wohnungen Schimmel in der Zimmerecke, und die Diskussion dreht sich sofort um das Lüftungsverhalten der Mieter. Messtechnisch ist die Sache meist in einer Stunde geklärt, weil sich die Oberflächentemperatur der Ecke und die Materialfeuchte sauber gegen das Raumklima stellen lassen. Ohne diese Messung stehen zwei Behauptungen gegeneinander, und beide Seiten zahlen: die eine für eine Sanierung, die das Problem nicht trifft, die andere für einen Streit, der sich vermeiden ließe.
So läuft die Untersuchung ab
Am Anfang steht ein Telefonat, in dem ich das Schadensbild, das Baualter und die Vorgeschichte aufnehme. Oft lässt sich schon dort sagen, ob eine Untersuchung sinnvoll ist und in welchem Umfang.
Beim Ortstermin erfasse ich das Raumklima, die Oberflächentemperaturen der betroffenen Bauteile und die Feuchte im Material selbst. Welche Messverfahren dabei zum Einsatz kommen und wo ihre Grenzen liegen, beschreibt der Ratgeber zu den Methoden der Feuchtemessung. Verdeckte Bereiche grenze ich, wo es sinnvoll ist, über Bauthermografie ein. Ergibt sich der Verdacht auf einen Wasserschaden aus einer Leitung, gehört die Frage in den Zusammenhang eines Wasserschadengutachtens. Das Ergebnis ist ein schriftliches Gutachten, das die Messwerte, die Ursache und die daraus folgenden Maßnahmen benennt. Der ausführliche Ablauf mit Laboranalyse und Bearbeitungszeiten steht auf der Seite zur Feuchteschaden- und Schimmelberatung.
Was ein Gutachten kostet
Der Stundensatz liegt bei 90 bis 180 Euro, die Gesamtkosten beginnen bei 750 Euro. Beide Angaben sind unverbindlich, weil der Umfang den Ausschlag gibt: Eine Stellungnahme zu einer einzelnen Wand in einer Wohnung bleibt am unteren Ende, ein Gutachten über mehrere Räume mit Laborproben und einer Bewertung der Sanierungsplanung liegt deutlich darüber. Was in den Preis einfließt und wie sich ein Angebot zusammensetzt, steht auf der Kostenseite und im Ratgeber zu den Kosten eines Schimmelgutachtens.
Die Kosten trägt zunächst, wer beauftragt. Ob sie im Mietverhältnis oder gegenüber einer Versicherung erstattungsfähig sind, hängt vom Einzelfall ab und ist keine Aussage, die ein Sachverständiger vorwegnehmen kann.
Mieter, Vermieter und die Frage nach der Ursache
Bei Schimmel in einer Mietwohnung dreht sich der Streit fast immer um die Herkunft der Feuchte. Der Grund dafür steht im Gesetz.
§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB verpflichtet den Vermieter, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. § 536 Absatz 1 BGB knüpft daran die Miete: Hebt ein Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch auf, ist der Mieter für diese Zeit von der Miete befreit, ist die Tauglichkeit gemindert, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Derselbe Absatz stellt in Satz 3 klar, dass eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt. Nach § 536 Absatz 4 BGB ist bei Wohnraum eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters unwirksam.
Auf der Gegenseite steht eine Pflicht des Mieters. Nach § 536c Absatz 1 BGB hat er einen Mangel, der sich im Laufe der Mietzeit zeigt, dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt er das, schuldet er nach Absatz 2 den Ersatz des daraus entstehenden Schadens, und soweit der Vermieter wegen der unterbliebenen Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte, kann der Mieter die Rechte aus § 536 BGB nicht geltend machen. Praktisch heißt das: Der Befund gehört schriftlich und mit Datum an den Vermieter, bevor über alles andere gesprochen wird.
Ein Gutachten trifft keine Aussage über die Höhe einer Minderung und entscheidet keinen Prozess. Was es liefert, ist die Tatsachengrundlage darunter: ob die Feuchte aus einem Bauteil, einer Leitung, dem Erdreich oder der Raumluft stammt, welche Oberflächentemperaturen und Materialfeuchten gemessen wurden und welche baulichen Gegebenheiten das erklären. Wer im Streitfall was darzulegen und zu beweisen hat, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls und entscheidet im Zweifel das Gericht. Diese Seite ist eine fachliche Einordnung und keine Rechtsberatung. Für die rechtliche Bewertung sind Mieterverein, Eigentümerverband oder ein Rechtsanwalt zuständig, eine Übersicht über die typischen Streitpunkte gibt der Ratgeber zu den Rechten bei Schimmel in der Mietwohnung.
Beauftragen können beide Seiten. Sinnvoll ist ein Ortstermin, zu dem Mieter und Vermieter eingeladen sind, weil ein Befund, den beide Seiten entstehen sehen, seltener bestritten wird als einer, der auf dem Postweg eintrifft.
Was vor einer Schimmelbeseitigung geklärt gehört
Wer in Nürnberg nach Schimmelbeseitigung sucht, findet Fachfirmen, die den Befall entfernen. Der Leitfaden des Umweltbundesamts stellt davor eine Bedingung, und zwar ohne Einschränkung: Vor einer Schimmelsanierung sind immer die Ursachen zu klären und zu beseitigen, die zu dem Befall geführt haben. Für die Frage, wer das übernimmt, unterscheidet der Leitfaden nach Umfang und Kenntnis der Ursache. Ein Befall geringeren bis mittleren Umfangs unter 0,5 Quadratmetern, nur oberflächlich und mit bekannter Ursache, kann von Betroffenen oft selbst beseitigt werden, sofern sie nicht allergisch auf Schimmelpilze reagieren oder an Erkrankungen des Immunsystems leiden. Bei größerem Befall und bei geringem bis mittlerem Befall ohne bekannte Ursache soll eine Fachfirma hinzugezogen werden. Die Flächenangaben sind dabei ausdrücklich Orientierungswerte und keine Absolutwerte, entscheidend bleibt der Einzelfall samt Tiefe und Art des Befalls.
Vier Punkte gehören deshalb vor den ersten Handschlag geklärt: die Ursache der Feuchte und ihre Abstellung, die Ausdehnung in die Tiefe einschließlich Dämmung, Estrich und Holzbauteilen, die Nutzung des betroffenen Raums, und die Frage, wer nach Abschluss der Arbeiten den Erfolg kontrolliert. Auch dazu ist der Leitfaden eindeutig: Die erfolgreiche Ursachenbeseitigung muss durch Inspektion festgestellt oder bestätigt werden, gegebenenfalls unterstützt durch Messungen.
An dieser Stelle die Abgrenzung meiner Leistung: Ich erstelle Gutachten, ich saniere nicht und ich beseitige keinen Schimmel. Das Gutachten beschreibt, was zu beseitigen ist, in welcher Reihenfolge und mit welchem Ziel, und Sie beauftragen damit eine Fachfirma Ihrer Wahl. Wer die Sanierung anbietet und ihre Ursache zugleich feststellt, bewertet den Umfang seiner eigenen Leistung mit. Ein getrenntes Gutachten vermeidet diese Doppelrolle und gibt Ihnen eine Leistungsbeschreibung an die Hand, mit der sich Angebote überhaupt erst vergleichen lassen.
Fachliche Grundlage der Angaben zu Befallsgrößen, Ursachenklärung und Erfolgskontrolle: Umweltbundesamt, Leitfaden zur Vorbeugung, Erfassung und Sanierung von Schimmelbefall in Gebäuden, Dezember 2017, aktualisierte Fassung April 2024, Kapitel 5 und 6.
Wenn Sie einen konkreten Fall haben, schildern Sie ihn am Telefon unter 0921 163 932 51 oder über das Kontaktformular. Die telefonische Ersteinschätzung ist unverbindlich, und häufig lässt sich schon dort sagen, ob eine Messung nötig ist oder ob der Fall auch ohne Gutachten zu klären wäre.
Häufig gestellte Fragen
Woran erkenne ich, ob mein Schimmel ein Lüftungsproblem oder ein Bauschaden ist?
Sicher lässt sich das ohne Messung nicht sagen, weil beide Ursachen dasselbe Schadensbild erzeugen. Ein starkes Indiz ist die Wiederkehr an genau derselben Stelle nach dem Entfernen, ein zweites die Lage an der kältesten Fläche des Raums, etwa in der Außenwandecke oder hinter einem Schrank. Geklärt wird es im Ortstermin über die Oberflächentemperatur, die Materialfeuchte und das Raumklima.
Was kostet ein Schimmelgutachten für Nürnberg?
Der Stundensatz liegt bei 90 bis 180 Euro, die Gesamtkosten beginnen bei 750 Euro. Den Ausschlag gibt der Umfang: Eine Stellungnahme zu einer einzelnen Wand bleibt am unteren Ende, ein Gutachten über mehrere Räume mit Laborproben liegt darüber. Alle Angaben sind unverbindlich, eine Übersicht steht auf der Kostenseite.
Mein Vermieter sagt, ich lüfte zu wenig. Was bringt mir ein Gutachten?
Es ersetzt die Behauptung durch Messwerte. Der Ortstermin erfasst, wie kalt die betroffene Oberfläche im Verhältnis zur Raumluft ist, wie feucht das Material tatsächlich ist und wie sich das Raumklima über den Tag verhält. Ob daraus rechtlich eine Mietminderung folgt, entscheidet nicht der Sachverständige, sondern Ihr Rechtsbeistand und im Streitfall das Gericht.
Beseitigen Sie den Schimmel auch?
Nein. Ich erstelle Gutachten und führe weder Sanierung noch Schimmelbeseitigung aus. Das Gutachten beschreibt, was beseitigt werden muss und in welcher Reihenfolge, damit Sie eine Fachfirma gezielt und mit einer belastbaren Leistungsbeschreibung beauftragen können.
Muss der Befall sichtbar sein, damit sich eine Untersuchung lohnt?
Nein. Muffiger Geruch ohne sichtbaren Fleck ist ein häufiger Anlass, weil Befall auch hinter Möbeln, unter Bodenbelägen, in Fußleisten oder in Hohlräumen sitzen kann. Für die Eingrenzung kommen Oberflächentemperaturmessung, Materialfeuchtemessung und bei Bedarf Bauthermografie zum Einsatz.