Wasserschaden in Nürnberg

Ein Rohrbruch im Steigstrang meldet sich selten mit einem Knall. Zuerst zeigt sich ein dunkler Rand am Sockelputz, dann wellt sich das Parkett, und wenn die undichte Stelle gefunden ist, steht das Wasser längst in der Dämmschicht unter dem Estrich. Bis dahin sind oft zwei Wohnungen betroffen, zwei Versicherungen im Spiel und drei Handwerksbetriebe im Haus.

Ich begutachte Wasserschäden in Nürnberg und im Umland als DEKRA-geprüfter Bausachverständiger und vom Bauherren-Schutzbund bestellter Gutachter. Das Büro in der Ostendstraße 111 liegt in Mögeldorf, telefonisch erreichbar unter 0921 163 932 51. Die Ersteinschätzung am Telefon kostet nichts.

Die ersten Stunden entscheiden über die Schadenhöhe

Solange Wasser nachläuft, ist jede andere Überlegung zweitrangig. Die Reihenfolge, die sich am Ortstermin immer wieder als die richtige erweist:

1. Hauptabsperrhahn schließen. Bei einem Schaden aus der Wohnung darüber zählt die Absperrung im gesamten Strang, nicht nur die eigene Eckventilstellung.
2. Sicherung für den betroffenen Bereich herausnehmen, sobald Wasser in der Nähe von Steckdosen, Verteilern oder Einbauleuchten steht.
3. Fotografieren, bevor irgendetwas aufgeräumt wird. Übersicht je Raum, dann jede nasse Stelle einzeln, dazu die Schadenstelle selbst.
4. Schaden beim Versicherer melden und die Schadennummer notieren.
5. Trocknungsunternehmen beauftragen und den Beginn der Trocknung nicht von einem Gutachtertermin abhängig machen.

Die Bilder aus Schritt drei sind später die einzige Aufnahme eines Zustands, den niemand rekonstruieren kann, sobald die Geräte laufen und der Estrich geöffnet ist. Sie kosten fünf Minuten und entscheiden regelmäßig darüber, wie eine Diskussion mit dem Regulierer ausgeht.

Mit der Trocknung zu warten ist ein reales Risiko. § 82 Abs. 1 VVG verpflichtet den Versicherungsnehmer, bei Eintritt des Versicherungsfalls nach Möglichkeit für die Abwendung und Minderung des Schadens zu sorgen. Wer diese Pflicht vorsätzlich verletzt, verliert nach § 82 Abs. 3 VVG den Anspruch, bei grober Fahrlässigkeit darf der Versicherer seine Leistung anteilig kürzen. Zwei verlorene Wochen sind in dieser Konstellation teuer.

Werfen Sie nichts weg, was die Ursache belegt. Das herausgetrennte Rohrstück, der geplatzte Geräteschlauch, die durchkorrodierte Muffe: Das sind Beweismittel, und sie verschwinden erfahrungsgemäß am ersten Tag im Container.

Und lassen Sie sich vom Trocknungsunternehmen das Trocknungsprotokoll aushändigen. Darin stehen die Messpunkte, die Ausgangswerte und der tägliche Verlauf. Ohne diese Zahlen lässt sich hinterher nicht mehr klären, ob die Bauteile wirklich trocken waren, als die Geräte abgezogen wurden.

Wer wie schnell vor Ort ist

Zuerst der Notdienst: Installateur, bei Bedarf die Feuerwehr, dann das Trocknungsunternehmen. Ein Sachverständiger ist kein Notdienst und ersetzt keinen dieser Betriebe.

Der Ortstermin zur Begutachtung folgt danach, in der Regel innerhalb weniger Werktage. Telefonisch klären wir vorher das Nötigste: wann der Schaden entdeckt wurde, was bereits geöffnet ist, ob eine Trocknung läuft, welche Versicherung beteiligt ist und ob schon eine Schadennummer vorliegt. Häufig zeigt sich in diesem Gespräch, dass ein Ortstermin gar nicht erforderlich ist, weil der Fall unstrittig läuft. Das ist dann auch das Ergebnis.

Das Einzugsgebiet reicht 150 Kilometer um Nürnberg und Bayreuth und deckt damit Fürth, Erlangen, Schwabach, Lauf, Forchheim, Neumarkt und Ansbach mit ab. Bürozeiten sind Montag bis Donnerstag von 8:30 bis 12:30 und von 13:30 bis 17:30 Uhr, freitags von 8:30 bis 16:00 Uhr.

Der Sachverständige der Versicherung vertritt die Versicherung

Der Regulierer, der zum Ortstermin kommt, und das Trocknungsunternehmen, das der Versicherer beauftragt, arbeiten in dessen Auftrag und werden von ihm bezahlt. Das ist kein Vorwurf, sondern eine Rollenbeschreibung. Sie beantwortet aber die Frage, wessen Interesse bei den strittigen Punkten das größere Gewicht bekommt, und strittig sind fast immer dieselben vier: wie weit der Estrich geöffnet wird, ob die Dämmschicht ausgebaut oder im eingebauten Zustand durchgetrocknet wird, wie viele Trocknungstage bezahlt werden und ob Parkett geschliffen oder ersetzt wird. Zwischen der günstigen und der bautechnisch sauberen Variante liegen bei einer normalen Wohnung schnell fünfstellige Beträge.

Betrug ist dabei selten im Spiel. Das Problem sind die Bewertungsspielräume, und die nutzt jeder in die Richtung, in der er steht. Wer eigene Messwerte hat, das Trocknungsprotokoll gegenlesen kann und weiß, welche Feuchtewerte für die konkrete Konstruktion normal sind, verhandelt schlicht anders. Ich habe genug Fälle gesehen, in denen die Trocknung nach vierzehn Tagen für beendet erklärt wurde und die Estrichdämmung ein halbes Jahr später immer noch nass war. Der zweite Schaden ist dann teurer als der erste, weil zur Trocknung die Schimmelsanierung dazukommt und die Wohnung ein zweites Mal ausgeräumt werden muss.

Viele Wohngebäudepolicen sehen für den Streitfall ein Sachverständigenverfahren vor. Wie es abläuft, regelt das jeweilige Bedingungswerk, üblich ist, dass jede Seite einen Sachverständigen benennt und beide gemeinsam einen Obmann bestimmen. Das Gesetz knüpft daran eine Folge, die viele unterschätzen: Nach § 84 Abs. 1 VVG ist die getroffene Feststellung nur dann unverbindlich, wenn sie offenbar von der wirklichen Sachlage erheblich abweicht. Alles unterhalb dieser Schwelle bleibt stehen. Wer sich auf ein solches Verfahren einlässt, sollte deshalb wissen, wen er benennt. Eine Rechtsberatung ist mit meiner Tätigkeit übrigens nicht verbunden, dafür ist der Anwalt zuständig.

Was die Begutachtung kostet

Die Begutachtung eines Wasserschadens rechne ich nach Stundenaufwand ab, unverbindlich 90 bis 180 Euro je Stunde. Die Gesamtkosten für Ortstermin, Feuchtemessung und schriftlichen Bericht beginnen bei 750 Euro. Was am Ende zusammenkommt, hängt an drei Dingen: der Größe des betroffenen Bereichs, der Anzahl der Messpunkte und dem geforderten Umfang des Berichts. Eine kurze schriftliche Einschätzung für die Korrespondenz mit dem Versicherer liegt am unteren Ende, ein vollständiges Gutachten mit Ursachenanalyse, Fotodokumentation und Sanierungsempfehlung deutlich darüber. Die einzelnen Positionen stehen auf der Seite zu den Kosten.

Ob Ihre Police die Kosten eines eigenen Sachverständigen ganz oder anteilig trägt, steht in den Versicherungsbedingungen. Fragen Sie danach, bevor Sie beauftragen. Die telefonische Erstberatung ist davon unabhängig kostenlos.

Welche Versicherung greift

Für den klassischen Rohrbruch, den Frostschaden an der Leitung und ausgetretenes Heizungswasser ist die Wohngebäudeversicherung zuständig, für die beschädigten beweglichen Sachen in der Wohnung die Hausratversicherung. Schäden durch Überschwemmung, Rückstau aus der Kanalisation und Starkregen sind davon in aller Regel nicht erfasst, dafür braucht es den zusätzlichen Elementarbaustein. An diesem Punkt werden Eigentümer in den Lagen entlang von Pegnitz und Rednitz regelmäßig überrascht.

Grundwasser, das ohne vorangegangene Überschwemmung von unten in den Keller drückt, ist ein eigener Fall und in vielen Bedingungswerken ausgeschlossen. Ebenso streitanfällig sind Feuchteschäden, die über Jahre schleichend entstanden sind, weil dann die Abgrenzung zwischen einem versicherten plötzlichen Ereignis und einem unversicherten Instandhaltungsrückstand ansteht. Maßgeblich ist immer Ihr konkretes Bedingungswerk. Die allgemeine Regel hilft beim Einordnen, sie entscheidet den Fall nicht.

Was Nürnberger Gebäude anfällig macht

Die Bausubstanz in Nürnberg reagiert auf Wasser nicht überall gleich, und das hat mit der Baugeschichte der Stadt zu tun.

In den älteren Wohnhäusern, etwa den Siedlungshäusern der 1920er und 1930er Jahre in Mögeldorf, sitzt das Kellergeschoss auf Sandstein- oder Bruchsteinmauerwerk. Der Kellerboden besteht häufig nur aus gestampftem Lehm oder dünnem Magerbeton, eine Abdichtung gibt es nicht. Wasser, das von oben kommt, trifft dort auf ein Bauteil, das ohnehin dauerhaft Feuchte aus dem Erdreich zieht. Die übliche Rechnung, dass ein Keller nach der Trocknung wieder auf Ausgangsniveau ist, geht in solchen Häusern nicht auf, weil das Ausgangsniveau selbst schon feucht war.

Die Wiederaufbaubauten der 1950er Jahre bringen ein anderes Problem mit. Hohlblocksteine, Bimsbetonblöcke und Schwemmsteine bei Wandstärken von oft nur 24 bis 30 Zentimetern führen dazu, dass Wasser sich in Hohlräumen verteilt und an Stellen wieder austritt, die mit der Schadenstelle nichts zu tun zu haben scheinen. Ein Feuchtebild, das nur an der offensichtlichen Stelle aufgenommen wird, unterschätzt solche Schäden regelmäßig.

Bei den Flachdachbauten der 1960er Jahre hat die Bitumenabdichtung nach über sechzig Jahren ihre technische Lebensdauer erreicht. Und dort, wo in den vergangenen Jahrzehnten nachverdichtet wurde, liegt die Schwachstelle in der Fuge zwischen Alt- und Neubau, wo unterschiedliche Gründungstiefen und unterschiedliches Setzungsverhalten aufeinandertreffen.

Wie weit sich die Feuchte im Bauteil tatsächlich ausgebreitet hat, lässt sich mit kapazitiver Messung, Mikrowellenmessung, Darrprobe an Bohrkernen und bei Bedarf mit Bauthermografie erfassen. Wie die Trocknung danach abläuft und welcher Gerätetyp wofür taugt, steht ausführlich im Ratgeber zur Bautrocknung nach Wasserschaden. Den Gesamtüberblick über Ursachen, Analyse und Sanierungsbegleitung gibt die Leistungsseite Wasserschaden, die Bewertung bereits eingetretener Schäden die Seite zur Bewertung von Bauschäden.

Bleibt nach der Trocknung ein muffiger Geruch oder zeigt sich dunkler Belag an Tapete, Silikonfuge oder Fensterlaibung, gehört das gesondert geprüft. Dazu gibt es die Seite zur Beratung bei Feuchte- und Schimmelpilzschäden. Und wenn Sie gerade mitten im Schaden stecken und nicht wissen, welcher Schritt als nächster dran ist, rufen Sie unter 0921 163 932 51 an oder schreiben Sie über das Kontaktformular.

Häufig gestellte Fragen